مشاهدات میدانی از تبلیغات و آگهی‌های مربوط به فایل‌های پیش‌فروش نشان می‌دهد در شرایطی که پراکندگی فایل‌های پیش‌فروش مسکن که این روزها از طرف مشاوران املاک در روزنامه‌ها آگهی می‌شود بیشتر معطوف به نیمه غربی پایتخت است، عمده تعاونی‌های سازنده مسکن هم کلیه فرآیندهای مربوط به بازاریابی برای فروش واحدهای خود را به بنگاه‌های مسکن واگذار کرده‌اند.
هم اکنون عمده ساخت‌و‌سازها در منطقه 22 تهران از سوی تعاونی‌های مسکن صورت می‌گیرد؛ این تعاونی‌ها که پیش از این اغلب به صورت مستقیم و بی‌واسطه اقدام به پیش‌فروش مسکن می‌کردند، پس از ابلاغ قانون و آگاهی از جرایم تخلف از آن، هم‌اکنون فایل‌های خود را به مشاوران املاکی واگذار می‌کنند که با این دلیل که هنوز ابلاغیه‌ای از طرف اتحادیه املاک مبنی بر منع انجام معاملات پیش‌فروش دریافت نکرده‌اند، فعالیت‌های خود را در این زمینه قانونی و مطابق با مسوولیت‌های صنفی خود عنوان می‌کنند.
عمده این تعاونی‌ها که در منطقه 22 آپارتمان‌های خود را به بازار پیش‌فروش عرضه کرده‌اند هم‌اکنون بیشترین حجم از آگهی‌های روزنامه‌ای این دسته از معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهند.
علاوه بر فایل‌های مربوط به پیش‌فروش عمده آپارتمان‌های در حال ساخت، سازندگان مسکن در سایر مناطق پایتخت هم واحد یا واحدهای محدود خود را برای پیش‌فروش به بنگاه‌های املاک واگذار کرده‌اند تا از این طریق از هرگونه عواقب احتمالی ناشی از عدم اجرای قانون در امان بمانند.
تخلف در آگهی‌های پیش‌فروش
هر چند به موجب ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش از سال گذشته، هرگونه اقدام برای درج آگهی مربوط به پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی منوط به دریافت مجوز از مرجع قانونی ذیربط یعنی وزارت راهوشهرسازی شد، اما هم‌اکنون ستون آگهی‌های پیش‌فروش در روزنامه‌ها مملو از حجم زیادی از این آگهی‌های فاقد مجوز است.
اجرا نشدن قانون پیش‌فروش مسکن به دلیل برخی ابهامات و موانع اجرایی آن، موجب شده با گذشت 5 سال از تصویب این قانون و یک سال از ابلاغ آن به صورت رسمی، نه تنها روال گذشته اصلاح نشود بلکه بازار دوم معاملات مسکن با چالش‌های قابل توجهی نیز روبه‌رو شود.
بر مبنای قانون پیش‌فروش، از زمان ابلاغ آن به صورت رسمی، یعنی یک‌سال پیش، کلیه معاملات پیش‌فروش باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت محضری می‌شد.
این در حالی است که هنوز هم عمده معاملات پیش‌فروش در بنگاه‌های مسکن و با ثبت مبایعه‌نامه در سامانه مدیریت املاک و دریافت کد رهگیری صورت می‌گیرد.
از طرف دیگر به موجب قانون پیش‌فروش مسکن، هر گونه انتشار آگهی پیش‌فروش منوط به کسب مجوز قانونی از وزارت راهوشهرسازی شده است و حتی در ابلاغیه‌ای که اوایل امسال از طرف وزیر صادر شد، کلیه افرادی که قصد پیش‌فروش دارند باید برای انتشار آگهی پیش‌فروش از ادارات کل راهوشهرسازی استان‌ها مجوز قانونی دریافت کنند.
به موجب قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون گرفتن مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
ممنوعیت غیرمنطقی در بازار دوم معاملات مسکن؟
انجام معامله در بازار دوم معاملات مسکن که طی سال‌های اخیر یکی از حوزه‌های درآمد زا برای مشاوران املاک بوده است، در شرایطی هنوز هم در بنگاه‌های مسکن صورت می‌گیرد که به گفته مشاوران املاک هنوز هیچ ابلاغیه رسمی مبنی بر ممنوعیت انجام و ثبت معاملات پیش‌فروش در بنگاه‌ها دریافت نکرده‌اند.
این در حالی است که مشاوران املاک که از سال 88 با راه‌اندازی سامانه مدیریت املاک و دریافت کدرهگیری برای تمام معاملات خرید و فروش مسکن معتقدند فعالیت آنها در حوزه‌های گوناگون از جمله پیش‌فروش بسیار ایمن و شفاف شده است، منع بنگاه‌های مسکن از ثبت معاملات پیش‌فروش را ممنوعیتی غیر منطقی عنوان می‌کنند.
به گفته آنان حالا که با ثبت تمام معاملات در سامانه و قفل شدن فایل‌ها پس از دریافت کد رهگیری امکان فروش یک واحد به دو یا چند نفر عملا از بین رفته است، منع مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای پیش‌فروش به دلیل افزایش امنیت و اطمینان خاطر پیش خریداران، منطقی نیست.
با این وجود، عمده معاملات پیش‌فروش این روزها از طریق یک کانال عمده، یعنی همان بنگاه‌های مسکن انجام می‌شود.
علاوه بر این، حجم آگهی‌هایی که بدون دریافت مجوز از وزارت راهوشهرسازی در روزنامه‌ها به چاپ می‌رسند هم نسبت به روزهای قبل از ابلاغ قانون، تغییر محسوسی نداشته است. با این حال، پس از ابلاغ قانون پیش‌فروش، بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند به جای اینکه خود را درگیر عواقب درج آگهی بدون مجوز و پیش‌فروش واحدها در بنگاه‌های مسکن کنند، این بار انجام تمام مقدمات پیش‌فروش را به مشاوران املاک واگذار کنند. بنابراین در شرایطی که حجم آگهی‌های بی‌واسطه پیش‌فروش از طرف سازندگان مسکن کاهش داشته است، بنگاه‌های مسکن همچنان رویه سابق را پیروی می‌کنند. البته فراهم نبودن برخی دیگر از الزامات اجرای قانون پیش‌فروش از جمله صدور شناسنامه فنی از بدو تنظیم سند در دفترخانه، باعث شده این قانون برای مخاطبانش چندان جدی گرفته نشود.
دلیل مشاوران املاک برای انجام پیش‌فروش
با این حال مشاوران املاک فعال در بازار دوم معاملات مسکن اعلام کردند: هر چند قانون پیش‌فروش نوشته، تصویب و ابلاغ شده است اما چون زیرساخت‌های اجرای قانون عملا در دسترس نیست و قانون با ابهامات و کاستی‌هایی برای اجرا همراه است، ادامه رویه قبلی برای این دسته از معاملات، تنها راه حل جلوگیری از توقف کامل حضور خریداران و فروشندگان در بازار معاملات پیش‌فروش است.
به گفته آنها از طرف دیگر هنوز هیچ ابلاغیه‌ای از طرف اتحادیه صنفی مشاوران املاک به دستشان نرسیده است که آنها را از انجام معاملات پیش‌فروش و ثبت آن در سامانه رهگیری منع کند.