در صفحات آگهی روزنامه‌های پرتیراژ و تبلیغات سایت‌های مجازی، نوع متفاوتی از دلالی، همپای دلالان مسکن شیوع پیدا کرده است که در آن، برخلاف واسطه‌گری‌های رسمی حوزه املاک، گروهی موسوم به «کارچاق‌کن»های ساختمانی، از توانایی خود برای تغییر ضوابط شهرداری تهران به نفع مالک، می‌گویند.
تحقیقات میدانی حاکی است: کارچاق‌کن‌ها با این ادعا که می‌توانند پروانه ساختمانی ملک مورد نظر را متناسب با انواع خواسته‌های رایج بسازوبفروش‌ها از جمله «پارکینگ کمتر، تراکم بیشتر و کاربری بهتر»، از شهرداری‌های مناطق اخذ کنند، ابتدا به پروژه مالک وارد می‌شوند و سپس با انعقاد قرارداد کاری، خود را در بخشی از سود نهایی پروژه شریک می‌کنند.
در این باره، متولی امور ساخت‌وساز در شهرداری تهران، اگر چه «رخنه دلالان ضوابط شهرسازی به پروانه ساختمانی» را رد نمی‌کند، اما با اشاره به پشت‌صحنه ماجرا می‌گوید: در حال حاضر سیستمی شدن نظام صدور پروانه ساخت در قالب شبکه هوشمند متصل به سامانه نظارتی طرح تفصیلی تهران، امکان صدور جواز ساخت مغایر ضوابط را از مناطق سلب کرده است.
پژمان پشمچیزاده با این حال درباره علت تداوم تبلیغ کارچاق‌کن‌های ساختمانی به رغم انسداد مسیرهای تغییر مقررات ساخت و ساز در شهرداری تصریح می‌کند: این افراد در غالب موارد، بدون آنکه امتیازی بیشتر از ضوابط طرح تفصیلی، برای مالک و سازنده اخذ کنند، یکسری اقدامات اداری را در نقش نماینده سازنده، پیش می‌برند و در انتهای پروژه، درصدی از دستمزد توافق‌شده را دریافت می‌کنند.
کارچاق‌کن‌ها بابت هر میزان مساحت اضافه شده به بنای ساختمان، بین 20 تا 30 درصد قیمت روز بنای اضافه را بابت حق کمیسیون، از طریق vتوافق محضری دریافت می‌کنند. دلالان ضوابط ساختمانی مدعی هستند، درخواست مالکان را از طریق کمیسیون ماده 5 به مجوز تبدیل می‌کنند، این در حالی است که تجربه نشان داده به جزء برخی پروژه‌ها، به هر موضوعی اجازه بررسی در کمیسیون ماده 5 داده نمی‌شود.
فضای دلالی محدود شد
اجرای طرح تفصیلی جدید تهران به عنوان فصل الخطاب مقررات شهرسازی طی سه سال گذشته اگرچه فضای دلالی ضوابط شهرسازی را محدود کرده، اما هنوز هم نتوانسته تمامی روزنه‌های نفوذ برای خرید و فروش ضوابط ساخت‌وساز را مسدود کند. انتشار آگهی کارچاق‌کن‌های پروانه ساختمانی در مناطق مختلف پایتخت و وعده اخذ مجوزهای فراتر از ضوابط مصوب طرح تفصیلی که به گفته آنها با دریافت کارمزد 20 تا 30 درصدی هزینه تمام شده «مجوز اضافه» همراه است، گواهی وجود راه‌های میانبر برای تغییر ضوابط طرح تفصیلی حریم ممنوعه مقررات مصوب شهرسازی است. معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اینکه وجود برخی انحرافات قانونی در حوزه مقررات ساخت‌وساز را رد نمی‌کند، اما معتقد است در موارد زیادی انتشار چنین آگهی‌هایی صرفا برای اخذ پول بدون ارائه هیچ خدمتی برای مالک است. از این رو توصیه می‌کند که سازندگان به این اطلاعیه‌ها دل خوش نباشند.
مدیریت شهری با هدف ایجاد ثبات در نقشه راه ساخت‌وسازهای شهری، اردیبهشت ماه سال 91 طرح تفصیلی جدید را ابلاغ و به عنوان سرلوحه حرکت برای چگونگی صدور پروانه‌های ساختمانی در مناطق مختلف شهر تهران قرار داد. کارشناسان شهری معتقد بودند با اجرای این طرح توقف پروسه خرید و فروش مقررات ساختمانی اتفاق می‌افتد، اما در حال حاضر افزایش نظارت‌ها و ممنوعیت بررسی هر نوع پرونده در کمیسیون ماده پنج به عنوان مرجع رسیدگی به مجوزهای خارج از چارچوب مشخص طرح تفصیلی، اگرچه بازار گسترده خرید و فروش مقررات ساختمانی را محدود کرده، اما فضای ساخت‌وساز را از وجود دلالان پاک نکرده است.
بررســی‌هــای میدانــی از وضعیت خرید و فروش انواع ضوابط ساخت وساز نشان می‌دهد هم‌اکنون انتشار روزانه آگهی‌های مربوط به کارچاق کنی برای تغییر ضوابط شامل تراکم، کاربری، سطح اشغال یا پارکینگ در روزنامه‌های کثیرالانتشار ادامه داد. این دلالان مدعی هستند امکان تغییر ضوابط شهرسازی مصوب در طرح تفصیلی از مسیرهای مختلف از جمله کمیسیون ماده پنج وجود دارد. کارچاق‌کن‌هایی که به عنوان خدمات املاک آگهی خود را منتشر می‌کنند اظهار می‌کنند در چند مرحله امکان ارائه مجوز فراتر از ضوابط موجود را برای مالک فراهم می‌کنند. به گفته آنها اولین شرط برای پذیرش درخواست، بررسی وضعیت ملک مورد نظر است که پس از بازدید و اعلام وضعیت پرونده از شهرداری منطقه مشخص خواهد شد. برخی از این دلالان برای بازدید ملک در مرحله اول کارمزدی 100 هزار تومانی دریافت می‌کنند. پس از آن کارچاق‌کن‌ها با دریافت وکالت کاری از مالک و استعلام صورت حساب بانکی وی برای اطمینان از پرداخت حق‌الزحمه کاری آنها به پیگیری امور از طریق شهرداری منطقه یا کمیسیون ماده پنج می‌پردازند. این دلالان که مدعی هستند تمامی مسیر براساس ضوابط قانونی پیشرفت می‌کند عنوان می‌کنند پس از دریافت مجوز، 20 تا 30 درصد قیمت تمام شده هزینه ساخت مجوز اضافه را از مالک به عنوان دستمزد دریافت می‌کنند.
بسیاری از کارشناسان شهری معتقد هستند که اگرچه فضای کاری کارچاق کن‌های ضوابط شهرسازی محدودتر از گذشته شده است، اما سبک جدید رسیدگی به برخی پرونده‌های شهرسازی در کمیسیون ماده پنج هم می‌تواند به عبور از خطوط قرمز قانونی دامن بزند. به گفته آنها فیلتری که در خصوص بررسی پرونده‌های شهرسازی در کمیسیون ماده پنج وجود دارد سبب می‌شود تا دلالان راه‌های نفوذ خود را از لایه‌های زیرین جست‌وجو کنند، چراکه در قالب این فیلتر درخواست مالکان و سازنده‌های پروژه‌های بزرگ مقیاس بررسی می‌شود و سایر پروژه‌ها فعلا امکان بررسی در این کمیسیون را ندارند. این در حالی است که ممنوعیت یا آزادی یکدست برای بررسی پرونده‌ها در کمیسیون ماده پنج می‌تواند میزان انحراف از سیستم را کاهش دهد. در این باره پژمان پشمچیزاده، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران وجود انحراف در سیستم شهرداری را رد نمی‌کند. او در پاسخ به این سوال که چرا پس از گذشت سه سال از ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید روزنه‌های نفوذ دلالان به حوزه خرید و فروش ضوابط شهرسازی به طور کامل بسته نشده است؟ و چرا چنین روزنه‌هایی هنوز هم در سیستم وجود دارد؟ گفت: امکان دارد در هر دستگاه اجرایی مغایرت‌های قانونی وجود داشته باشد؛ بنابراین اگر با قاطعیت بگویم که در سیستم شهرداری مطلقا انحراف از قانون وجود ندارد، اگر انصاف به خرج دهید و زبانی بیان نکنید حتما در دل خواهید گفت که مگر می‌شود! اما اگر جریان و روند کلی مجموعه شهرداری طی 10 سال گذشته را رصد کنید به یاد می‌آورید که در گذشته اتکای شهرداری برای صدور پروانه‌های ساختمانی به یکسری پرونده‌های کاغذی موجود در یک بایگانی عریض و طویل در هر منطقه بود.
این پرونده‌ها در بایگانی‌ها بعضا به 8 هزار مورد می‌رسید که هر کدام بین هزار تا هزار و 500 برگه داشتند؛ بنابراین اگر از بین این پرونده‌ها برگه‌ای یا مدرکی جدا می‌شد قابل ردیابی نبود یا آنکه اگر بر اثر گذر زمان و فرسودگی پرونده‌ها، گوشه‌ای از کاغذ پاره می‌شد، پرونده‌ها به سرنوشت نامعلومی دچار می‌شدند. اما هم اکنون پس از چند سال مجموعه شهرداری بایگانی خود را به روز و کامل کرده است. به این معنا که تمامی این پرونده‌ها اسکن شد و یک سیستم نرم‌افزاری و سخت‌افزاری با کیفیت بسیار بالا پشتوانه این قضیه قرار گرفت. او ادامه داد: علاوه بر این سامانه‌های مختلف کامپیوتری کمک کردند تا فرآیند صدور پروانه با کیفیت بسیار بالاتر و اطمینان بهتری انجام شود. از این رو اگر از من بپرسید «توفیقات شهرداری و مدیری مثل آقای قالیباف در چند سال اخیر چه بوده است؟» مثل سایر دوستان به تونل صدرنیایش، تونل توحید، تکمیل شبکه بزرگراهی شهر تهران و ... اشاره نمی‌کنم بلکه از دیدگاه من یکی از مهم‌ترین توفیقات این دوره مدیریت شهری سیستمی‌شدن کار، هوشمند شدن صدور پروانه، مباحث شهرسازی و ایجاد یک زیرساخت بسیار خوب برای نقل و انتقالات اطلاعات مربوط به شهر است. به نحوی که می‌توان گفت شرکت‌های مخابراتی هم چنین زیرساختی در اختیار ندارند.
او با بیان اینکه این زیرساخت خوب باعث شد مجموعه‌ای از اطلاعات مربوط به موضوعات مختلف شهری در جای خود قرار گیرد، اظهار کرد: امکان اینکه مجموعه این اطلاعات تبدیل به دانش سازمانی شود، فراهم شد. زمانی که طرح تفصیلی ابلاغ شد، این امکان با همین زیرساخت‌ها به وجود آمد که بتوانیم طرح تفصیلی را پایش کنیم و امکان دسترسی شهروندان برای دریافت اطلاعات از وضعیت ملک‌شان فراهم شد ضمن آنکه مدیران شهری، کارشناسان و مجموعه‌های شهرسازی مناطق هم می‌توانند به این سامانه‌ها مراجعه کنند. با این رویه، جریان حرکتی شهرداری به سمت ایجاد فضای شفاف و دوری از تخلفات می‌رود. پشمچیزاده با تاکید بر اینکه تاکنون تخلفات به صفر و به نحو کاملا مطلوب نرسیده است، افزود: اما وضعیت نسبت به گذشته حتما بهتر شده است. در همین شرایط، امکان دارد فضایی هم برای سوءاستفاده افرادی فراهم شود اما به قطعیت می‌توان گفت بسیاری از آنها در جهت کلاهبرداری از مردم قدم برمی‌دارند. او در تشریح روند کاری کارچاق‌کن‌های مقررات شهرسازی گفت: این افراد با انتشار یک آگهی در باغ سبزی به نشانه تغییر قطعی ضوابط ساخت‌وساز ملک سازنده نشان می‌دهند، پس از آن تمرکز خود را روی پرونده‌ای قرار می‌دهند و فرد مالک با مراجعه به این افراد، آنها را به‌عنوان وکیل کاری خود معرفی می‌کند؛ اما اگر حتی موفق به دریافت تراکم اضافه یا تغییر کاربری نشوند برای پیگیری اموری که انجام داده‌اند کارمزد دریافت می‌کنند.
به همین دلیل پیشنهاد می‌کنم که شهروندان نباید به هر اطلاعیه‌ای برای تغییر ضوابط شهرسازی اعتماد کنند. او تصریح کرد: با ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید تهران شهرداران مناطق به شکل سختگیرانه‌ای در مورد اجرای ضوابط مصوب شهرسازی عمل می‌کردند از جمله بنده نیز که در ابتدای ابلاغ طرح تفصیلی که در منطقه سه فعالیت داشتم همه می‌دانستند که در این منطقه مجوز طبقات اضافی داده نمی‌شود؛ اما جالب بود که در همان زمان با آگهی‌هایی از این نوع برخورد می‌کردم و در تماس با ارائه‌دهندگان این نوع آگهی با مواردی برخورد شد که اجرای آنها عملا در منطقه تحت مدیریت بنده امکان نداشت.معاون شهردار تهران در پاسخ به این سوال که «آیا امکان ندارد در لایه‌های میانی شهرداری‌های مناطق، کارشناسانی قادر به ارائه چنین مجوزها یا ایجاد میانبر باشند؟» عنوان کرد: خیر چنین امکانی وجود ندارد. امضای نهایی برای صدور مجوز طبقات اضافی توسط شهردار منطقه انجام می‌شود.به گفته وی از سوی دیگر سعی شده است شورای معماری مناطق هم چنین امکانی نداشته باشند. او توضیح داد: معمولا شهردار منطقه، امضای نهایی صدور پروانه ساخت‌وساز را به معاون شهرسازی خود تفویض می‌کند و معاون شهرسازی معمولا به رئیس صدور پروانه. اگر چنین اتفاقی به اتکای شورای معماری صورت بگیرد در نهایت باید توسط جانشین شهردار منطقه یا جانشین وی تایید شود که معمولا اتفاق نمی‌افتد. از سوی دیگر سعی شده است تا تصمیمات شورای معماری مناطق به ضوابط و استفاده از ظرفیت‌های قانونی محدود شود و فقط در زمان‌هایی که خلأ قانونی یا تنگناهایی در ضوابط شهرسازی سبب می‌شود کار شهروندان با اشکال مواجه شود از ظرفیت‌های شورای معماری مناطق و خرد جمعی استفاده شود. ضمن آنکه تاکید می‌کنم اعضای شورای معماری، افراد صاحب تجربه شهرسازی هر منطقه هستند.