متولی بخش مسکن برای توازن‌بخشی به روند فعلی توزیع جمعیت در مناطق شهری کشور، در نظر دارد اولویت تسهیلات و مشوق‌های ساختوساز را به «شهرهای کوچک» اختصاص دهد. طی دهه اخیر، سهم شهرهای با جمعیت حداکثر 25 هزار نفر در بازار مسکن، از 79 درصد کل عرضه سالانه به 60 درصد تنزل یافته و در مقابل، تمرکز ساختوساز در تهران و 7 کلان‌شهر دیگر، ظرفیت کالبدی و زیست‌محیطی آنها را تکمیل کرده است. امکانات خدماتی بالقوه از جمله زمین خام در شهرهای کوچک، طرح «انتقال مرکز ثقل ساخت مسکن از شهرهای بزرگ» را تحقق‌پذیر می‌کند.
بنیاد مسکن به‌عنوان هماهنگ‌کننده نهادها و سازمان‌های مسوول اجرای طرح مسکن‌اجتماعی، در واکنش به ایده تازه وزیر راهوشهرسازی، از آمادگی برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت در شهرهای کوچک خبر داد.
وزیر راهوشهرسازی اخیرا در جلسه مقدماتی تدوین سیاست‌های بخش مسکن در برنامه ششم توسعه، از مدیران این بخش در وزارتخانه خواست، با تامل روی «نابرابری‌های منطقه‌ای در بازار مسکن کشوری»، مدل‌های کارشناسی خود را برای توازن جمعیتی بین کلان‌شهرها و سایر نقاط شهری، طراحی و ارائه کنند تا همچون گذشته، عمده منابع و حمایت‌های دولتی برای ساخت‌وسازهای مسکونی، صرفا در چند شهر بزرگ و پرجمعیت خلاصه نشود.
آنچه عباس آخوندی به دنبال آن است، تشویق تقاضای مسکن به سکونت در بیش از 1300 شهر کوچک و کم‌جمعیت است تا از این طریق، جمعیت سربار کلان‌شهرهای فاقد ظرفیت ساختوساز، به نقاط شهری اطراف نقل مکان کنند.
با این ایده، مرکز ثقل عرضه مسکن که در حال حاضر در تهران و شهرهای بزرگ قرار دارد، تغییر پیدا می‌کند. ضمن اینکه بلاتکلیفی دولت در مکان‌یابی برای ساخت‌وسازهای حمایتی خاتمه می‌یابد. برای این منظور، اولویت تخصیص تسهیلات بانکی و زمین دولتی برای تامین مسکن سالانه 125 هزار خانوار مشمول طرح مسکن‌اجتماعی، ابتدا با شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت و سپس شهرهای کمتر از 50 هزار نفر جمعیت خواهد بود.
آمار رسمی از عدم توازن شدید جمعیت شهری
طبق آخرین سرشماری نفوس و مسکن، کل شهرهای موجود کشور معادل 1331 شهر است که 1200 شهر از آنها، جزو شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از 25 هزار نفر محسوب می‌شوند.
به رغم آنکه شهرهای کوچک 90 درصد کل مناطق شهری کشور را تشکیل می‌دهند اما فقط 20 درصد جمعیت کشور در این شهرها مستقر هستند و 80 درصد مابقی جمعیت در 10 درصد شهرها سکونت دارند. این آمار به خوبی عدم توزیع متعادل ساکنان شهرهای بزرگ و کوچک را مشخص می‌کند. جمعیت فعلی عمده شهرهای کوچک به مراتب کمتر از 25 هزار نفر است. در این میان، شهرهای متوسط جمعیت نیز، هنوز ظرفیت سکونت‌پذیری‌شان تکمیل نشده است اما در تهران و 7 کلان‌شهر دیگر، هم ظرفیت کالبدی و هم ظرفیت زیست‌محیطی از آستانه تحمل ساکنان شهر، فراتر رفته و امکان ساختوساز حجیم تقریبا وجود ندارد.
نزول سهم شهرهای کوچک از ساختوساز
بررسی آمارهای رسمی نشان می‌دهد: سهم «شهرهای کوچک» از ساخت‌وسازهای مسکونی بخش خصوصی در کل کشور، از 79درصد در ابتدای دهه 80 به 67 درصد در سال 89 و 60 درصد در سال 92 نزول کرده است و در مقابل، حجم مسکن‌سازی در تهران و شهرهای بزرگ، به همین نسبت افزایش یافته است.
در حال حاضر، شهر تهران به تنهایی مکان 25 تا 30 درصد کل ساخت‌وسازهای مسکونی را تشکیل داده که با احتساب خانه‌های دولتی‌ساز شهرهای جدید و شهرهای اطراف پایتخت، این سهم تشدید نیز شده است. در مسکن‌مهر، فقط 17 درصد از کل 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی این طرح یعنی حدود 400 هزار واحد، در شهرهای کوچک احداث شد.
اثبات «گرایش تقاضا به شهرهای کوچک»
با این حال، یک آمار رسمی تازه، از پتانسیل نسبتا بالا برای سکونت و خانه‌دار شدن در شهرهای جدید، خبر می‌دهد. طبق اطلاعات صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، میزان تقاضا برای وام خرید مسکن در شهرهای کوچک در مقایسه با تهران و شهرهای بزرگ، در حد مناسب ارزیابی می‌شود. در حال حاضر 24 درصد سپرده‌گذاران در این صندوق، ساکن شهرهای کوچک هستند که این حجم افتتاح حساب از سمت ساکنان شهرهای کوچک در مقایسه با سهم 17 درصدی این نقاط از کل جمعیت کشور، نشان‌دهنده تحرک نسبی تقاضای مسکن در این نوع مناطق شهری است.
در این میان، امکانات دولت به لحاظ زمین دولتی تحت اختیار، در شهرهای کوچک به مراتب بیشتر از منطقه‌ای مثل تهران یا دیگر کلان‌شهرها است ضمن اینکه، وجود امکانات سکونتی همچون خدمات روبنایی و زیربنایی در شهرهای کوچک، مزیت این نقاط برای ساخت‌وسازهای حمایتی را در مقایسه با مناطقی همچون شهرهای جدید، برجسته می‌کند.
مقامات وزارت راهوشهرسازی بر همین اساس، تصمیم گرفته‌اند به جای حمایت از ساخت و سازهای ارزان قیمت در نقاط بیرون شهرها -که هزینه سکونت را چند برابر می‌کند و باعث فشار دوباره جمعیت به شهرهای مادر می‌شود- شرایط شیفت ساختوساز به شهرهای کوچک را فراهم کنند.
مقاوم‌سازی جریان ساختوساز در مقابل سیکل‌های تجاری
در برنامه طرح جامع مسکن، نیاز سالانه کشور به عرضه جدید، رقمی معادل 946 هزار واحد مسکونی تعیین شده که 490 هزار واحد از این تعداد باید در قالب تسهیلات حمایتی یا مسکن اجتماعی، احداث شود. با توجه به زمین مورد نیاز برای این حجم ساختوساز، مجموع سهم شهرهای کوچک و شهرک‌های در نوبت احداث، بین 200 تا 300 هزار واحد مسکونی در سال برآورد می‌شود و مابقی واحدها باید در بافت فرسوده داخل شهرها، در محدوده شهرها و در شهرهای جدید فعلی ساخته شود.
با انتقال مرکز ثقل ساخت‌وسازهای مسکونی بخش خصوصی و حمایتی به شهرهای کوچک، جریان عرضه مسکن، از نوسانات ناشی از دوره‌های رکود-رونق کمتر اثر می‌پذیرد. آمارها در این باره نشان می‌دهد: تحت تاثیر سیکل‌های تجاری بازار مسکن، سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در شهرهای کوچک با کمترین نوسان و افت و خیز در مقایسه با تهران و شهرهای بزرگ روبه‌رو می‌شود. طبق گزارش بانک مرکزی، در سال 90 (اوج رونق مسکن)، تیراژ صدور پروانه ساختمانی مسکونی در تهران 68 درصد و در شهرهای بزرگ 6 درصد رشد کرد اما در شهرهای کوچک 5/ 4 درصد کم شد. ولی در نیمه اول سال 93 که رکود ساختمانی به اوج رسید، ساختوساز در تهران و شهرهای بزرگ به ترتیب 62 درصد و 39 درصد ریزش کرد در حالی که در شهرهای کوچک، نرخ افت به 34 درصد رسید.
اثرپذیری کمتر از رکود مسکن باعث کنترل هیجانات قیمت مسکن می‌شود.
پیشنهاد بنیاد مسکن
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن روز گذشته درباره آمادگی این نهاد برای افزایش ساختوساز در شهرهای کوچک، به پروژه‌های مسکن‌مهر که مسوولیت ساخت آنها در شهرهای کوچک برعهده این نهاد بود، اشاره کرد و گفت: در مسکن مهر، برنامه ما در شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت تقریبا رو به اتمام است. در واقع حدود 90 درصد از تکلیف بنیاد مسکن برای ساخت واحدهای مسکن مهر به اتمام رسیده و به متقاضیان واگذار شده و 10 درصد باقی‌مانده هم پیشرفت فیزیکی مناسبی داشته است.
جواد حق‌شناس در گفت و گو با دنیای اقتصاد تاکید کرد: اما با پایان مسکن مهر، طرح مشابهی در دستور کار قرار ندارد، به این خاطر که بنیاد مسکن نهادهای لازم اعم از تسهیلات بانکی، تاسیسات زیربنایی و روبنایی و زمین انبوه را در اختیار ندارد.
حق‌شناس ادامه داد: البته ما یک برنامه ساخت 100 هزار واحدی را به وزارت راهوشهرسازی پیشنهاد کرده‌ایم. از همین‌رو قرار است با تسهیلات 50، 40 و 30 میلیون تومانی به ترتیب در کلان‌شهرها، مراکز استان‌ها و سایر شهرهای کشور سالانه 300 هزار واحد مسکونی برای زوج‌های جوان، اقشار کمدرآمد و ساکنان بافت‌های فرسوده مطابق با متن مصوبه هیات وزیران، ساخته شود. بنیاد مسکن نیز اعلام آمادگی کرده است تا 100 هزار واحد را با مشارکت متقاضیان یا ساخت مستقیم مدیریت کند.
وی افزود: این پیشنهاد ما به وزارت راهوشهرسازی تقدیم شده و جناب وزیر هم روی این پیشنهاد دستور مساعد داده‌اند.
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن در خصوص شیوه تامین مالی مسکن اجتماعی توضیح داد: برنامه وزارت راهوشهرسازی اتکا به سپرده‌گذاری است و اینکه مشتریان بتوانند با آورده شخصی به پروژه‌ها وارد شوند که از لحاظ منطق اقتصادی کاری اصولی و درست است.
وی ادامه داد: تا رسیدن به این نقطه مطلوب باید حالت میانه‌ای برای تامین مسکن اقشار کمدرآمد هم برنامه‌ریزی کنیم.
حق‌شناس توضیح داد: تقاضای ما این بود که بانک مسکن از محل بازگشت سپرده‌های مسکن مهر و آورده متقاضیان، تسهیلاتی برای سازندگان رسمی مانند بنیاد مسکن برای ساخت مسکن اقشار کمدرآمد، با ضمانت خود این دستگاه‌ها در نظر بگیرد. به این صورت که ما ساختوساز را آغاز کنیم و کار را پیش ببریم تا زمانی که نوبت دریافت تسهیلات این متقاضیان برسد، سپس به ازای هر فقره تسهیلات خرید مسکن یک واحد مسکونی هم برای واگذاری به این متقاضیان وجود داشته باشد. وی تاکید کرد: اگر این سازوکار طراحی و اجرایی شود تا میزان قابل‌توجهی شاید بتوان مشکل تسهیلات را برطرف کرد و کار را پیش برد.
شهرهای کوچک، بستر بالقوه طرح‌های مسکن
حق‌شناس گفت: در مورد شیوه تامین زمین برای ساخت مسکن کم‌درآمدها، سازوکار شاید پیچیده‌تر از موضوع تسهیلات باشد و طبیعی است که استفاده از زمین‌های واقع در شهرهای جدید و توسعه این شهرها سیاست درستی است که در دستور کار قرار دارد اما این یکی از راه‌حل‌هاست.
وی ادامه داد: راه‌حل دیگری که ما در برنامه ششم توسعه پیشنهاد کرده‌ایم، نگاه به شهرهای کوچک است. به نظر من اقبال به زندگی در شهرهای کوچک می‌تواند بسیار بهتر از چیزی باشد که در حال حاضر هست.
حق‌شناس افزود: هم‌اکنون نگاه به شهرهای کوچک و اقبال به این شهرها از طرف ساکنان کلان‌شهرها، به‌عنوان مکانی برای اسکان موقت و گذران برخی از ایام فراغت است، این در حالی است که شهرهای کوچک استعدادهای قابل‌توجهی از قبیل تاسیسات زیربنایی و روبنایی، محیط سکونتی مناسب و جمعیت قابل‌قبولی دارند که می‌تواند محل مناسبی برای اجرای سیاست‌های تامین مسکن دولت باشد.
وی تاکید کرد: در صورتی که برنامه‌ریزی و مطالعات دقیقی در این زمینه صورت بگیرد، این شهرهای کوچک می‌توانند محل مناسب و جدیدی برای برنامه‌های اسکان‌پذیری باشند که مهم‌ترین موضوع در این زمینه توجه به حمل و نقل و تامین زیرساخت‌ها و دسترسی به شهرهای مادر و کارآمدی نظام اداری برای پذیرش سفارش کار و خدمت بدون حضور فیزیکی، از جمله آنهاست. البته بخش مهمی از این ارتباطات و ملزومات، می‌تواند فیزیکی نباشد و با تامین زیرساخت‌های مجازی، صورت گیرد.
حق‌شناس اظهار کرد: اگر مراحل مقدماتی توجه به اسکان در شهرهای کوچک مورد مطالعه قرار گرفته و اجرایی شده و اسکان جمعیت و ساخت با برنامه مسکن در این شهرها به‌عنوان مراکز دارای هویت سکونتی، زیرساخت و سایر امکانات زندگی انجام شود، نیاز به ساخت مسکن در شهرهای جدید که مشکلات خاص خود را هم دارند، کاهش خواهد یافت.
روش پیشنهادی برای مسکن کم‌درآمدها
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن در خصوص شیوه ترجیحی ساخت مسکن کم‌درآمدها گفت: به عنوان کارشناس، ترکیبی از این سه روش را برای تامین مسکن اقشار کمدرآمد پیشنهاد می‌کنم.
وی افزود: طبیعی است که نمی‌توان برخی از خانوارها را از محل قدیمی سکونت خود به سایر مناطق که حتی در آنها امکان واگذاری آپارتمان وجود دارد، جابه‌جا کرد.
از طرفی برخی از این افراد و خانوارها اساسا امکان خانه‌دار شدن به صورت مسکن ملکی ندارند که می‌توان برای حمایت از آنها از روش کمک هزینه اجاره بها در محل سکونت فعلی‌شان استفاده کرد.
حق‌شناس گفت: همچنین برخی از این خانوارها زوج‌های جوان کم‌درآمدی هستند که هنوز تصمیم قطعی به زندگی و اشتغال در یک محل خاص ندارند که می‌توان برای این دسته، از مسکن استیجاری استفاده کرد؛ برای سایر گروه‌ها و خانوارهای هدف که از شرایط مسکن ملکی برخوردارند، می‌توان از روش تامین مسکن ملکی استفاده کرد که البته همین روش هم می‌تواند از طرق مختلفی برنامه‌ریزی شود.
لازمه تحقق تمام این برنامه‌ها هم این است که دولت تا چه حد بتواند تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان را برای ساخت این واحدها در اشکال گوناگون به‌کار بگیرد.
نقش تکلیفی «بنیاد» در مسکن اجتماعی
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن در پاسخ به این پرسش که هم اکنون مسکن اجتماعی مطابق با نقشی که وزیر راه وشهرسازی برای بنیاد مسکن در این زمینه تعریف کرده است، در چه مرحله‌ای قرار دارد توضیح داد: در پیش‌نویس توافق شده، قرار شد که نهادهای حمایت‌کننده از اقشار کم درآمد مانند کمیته امداد، سازمان بهزیستی، سازمان بازنشستگی کشوری، کانون‌ها و اتحادیه و تعاونی‌های کارگران وارد شوند و هرکدام از اینها تسهیلات، منابع، زمین و سایر کمک‌های خود را بیاورند، راه و شهرسازی هم با مشارکت در تامین تسهیلات و واگذاری زمین به این طرح کمک کند. وی ادامه داد: مطابق با آمار این طرح، نزدیک به 900 هزار خانوار از این 2 میلیون و 400 هزار خانوار هدف که در طرح جامع مسکن به آنها اشاره شده است، تحت‌پوشش هیچ‌کدام از این نهادهای حمایتی قرار ندارند که قرار شد بنیاد مسکن متولی تامین مسکن برای این خانوارها باشد.
حق‌شناس افزود: مطابق با برنامه‌ریزی انجام شده قرار شد سالانه 125 هزار واحد در این سیستم ساخته شود و سهم بنیاد مسکن هم سالانه ساخت 15 هزار واحد، برای خانوارها با کمک دولت است. وی خاطرنشان کرد: علاوه بر ساخت سالانه 15 هزار واحد، نظارت کلی، پایش اطلاعات و حضور در این فعالیت هم مسوولیت دیگری بود که بر عهده بنیاد مسکن قرار گرفت اما این طرح از آنجا که برایش منابع جاری تامین نشده، هنوز اجرایی نشده است تا ما هم بتوانیم اقدامی در این زمینه انجام دهیم.