وزارت راه و شهرسازی برای بازتعریف نقش «واسطه‌گری» دلالان ملک، بررسی‌هایی از وضع موجود بنگاه‌ها و تجربه کشورها در حوزه آژانس‌های املاک، انجام داده و تصمیم دارد بعد از جمع‌بندی نهایی، برای تکمیل، مدرن‌سازی و ارتقای مسوولیت دلالان مسکن یک لایحه به هیات دولت ارائه کند. متولی مسکن، به شیوه فعلی واسطه‌گری-که یک مشاور املاک، همزمان در دو نقش، هم برای خریدار و هم برای فروشنده بازاریابی انجام می‌دهد - اشکال وارد کرده و این رویه را در تضاد با منافع متعاملان می‌داند. بر این اساس، سه تغییر و تحول برای دلالان مسکن مدنظر است. اولین اصلاحات، بر «تکفیک بازاریاب برای طرفین معاملات» پایه‌ریزی شده؛ به‌گونه‌ای که برای خریدار و فروشنده، دو مشاور املاک مستقل در نقش وکیل و کارگزار، کار هدایت و نزدیک‌سازی خواسته‌های دو طرف را انجام دهند؛ بدون آنکه تا لحظه توافق کارگزاران، نیازی به ملاقات معامله‌گران باشد. دومین تغییر که تاکید وزیر راه و شهرسازی را ضمیمه خود دارد، «معافیت خریدار از پرداخت حق‌کمیسیون بنگاه و انتقال کامل این مسوولیت به فروشنده» را هدف‌گذاری کرده است. همچنین دامنه نقش دلالان به «تضمین سلامت حقوقی و فنی ساختمان مورد معامله» افزایش می‌یابد. برای فرآیندهای جدید باید مقررات دولتی و دو قانون مرتبط با دلالان ملک تغییر کند.
معاونت مسکن وزارت راهوشهرسازی برای رفع «تضاد منافع» در بازار واسطه‌گری املاک، یک پژوهش همه‌جانبه مبتنی بر «آسیب‌شناسی وضع موجود بنگاههای مسکن ایران» و همچنین «شیوه فعالیت آژانس‌های املاک در دنیا» را آغاز کرده است که ظرف حداکثر 3 تا 4 ماه آینده، نتایج آن در قالب لایحه «بازتعریف نقش واسطه‌های بازار معاملات ملک» به دولت ارائه می‌شود.
این لایحه بنا دارد سه نوع تغییرات و اقدامات مکمل در نحوه کارکرد مشاوران املاک به‌وجود بیاورد؛ برای این منظور مجموعه‌ای از ضوابط و دستورالعمل‌های حوزه اختیار دولت اصلاح خواهد شد و در عین حال، درخواست تصویب قوانین جدید نیز به مجلس ارائه می‌شود.
متولیان بخش مسکن در وزارت راهوشهرسازی طی این مدت جلسات مشترکی با اتحادیه مشاوران املاک و کارشناسان مربوطه داشته‌اند تا هر نوع تغییر و تحول در این حوزه، با مشارکت مجریان بازار واسطه‌گری اتفاق بیفتد.
عباس آخوندی چند ماه قبل از تشکیل دولت یازدهم با شناختی که از قبل –به‌واسطه یک دوره وزارتی در دهه 70- نسبت به بازار مسکن داشت، در مقام کارشناس و صاحب‌نظر این حوزه برای اولین‌بار از چالش بنیادین در معاملات ملک پرده برداشت.
وزیر راهوشهرسازی معتقد است: نقش همزمان یک مشاور املاک در بازاریابی توام برای خریدار و فروشنده، تضاد منافع آشکار محسوب می‌شود و باید خواسته دو طرف معامله به عنوان دو نقش مجزا از هم، توسط دو بازیگر مستقل در بازار واسطه‌گری، هدایت و مدیریت شود به این معنا که یک مشاور املاک در نقش وکیل خریدار و یک مشاور از بنگاه دیگر در نقش وکیل فروشنده، به مذاکره با هم برای منطبق‌کردن نظرات معامله‌گران، اقدام کنند.
آخوندی در اوایل دولت یازدهم نیز این بحث را به عنوان یکی از برنامه‌های در دستور کار مطرح کرد و مطابق آنچه روز گذشته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن خبر داد، هم‌اکنون چارچوب‌های اولیه برای اصلاح و تفکیک نقش دلالان مسکن مشخص شده است.
در این چارچوب، با تفکیک نقش واسطه‌گران ملکی به دو بازیگر، پرداخت حق‌کمیسیون واسطه‌گران، یک‌طرفه می‌شود و فقط فروشنده موظف به پرداخت دستمزد مشاور خواهد بود. در قالب تحول سوم، مسوولیت حقوقی و فنی مشاوران املاک نیز افزایش می‌یابد تا نوعی تضامین از بابت سلامت ملک مورد معامله، از طرف واسطه‌گر به خریدار داده شود.
به دنبال تصویب قانون جدید
وزیر راهوشهرسازی عصر دوشنبه ۹ شهریورماه در گردهمایی سراسری مدیران کل راهوشهرسازی، مدیران املاک و حقوقی، مسکن و عاملان ذی‌حساب استان‌های سراسر کشور گفت: برای حذف تضاد منافع از فعالیت مشاوران املاک و بنگاههای مسکن، به دنبال آن هستیم تا قانونی تصویب شود که بنگاهداران معاملات ملکی فقط از مالک و فروشنده، کمیسیون اخذ کنند و خریدار به بنگاهدار پول ندهد.
آخوندی به تضاد منافع در بنگاههای معاملات املاک اشاره کرد و گفت: مشخص نیست در این بنگاه‌ها، بنگاهدار نماینده خریدار است یا فروشنده مگر می‌شود یک نفر همزمان کارگزار دو نفر باشد یا اینکه هم از موجر پول بگیرد هم از مستاجر. این مشکل نشأت گرفته از تضاد منافع در ایران است که در معاملات روزمره مردم به چشم می‌خورد.
تغییر دلالی مسکن در سه محور
آنچه هم‌اکنون مورد تاکید آخوندی قرار دارد در سه محور اصلی، اعمال تغییر در نحوه فعالیت واسطه‌های ملکی را در‌بر‌می‌گیرد.
از بین رفتن تضاد منافع در معاملات مسکن از طریق تعیین دو کارگزار یا مشاور املاک مستقل برای دو سمت عرضه و تقاضا، تغییر نحوه دریافت حق کمیسیون مشاوران املاک به صورتی که تنها فروشنده حق کمیسیون بپردازد و سپس این حق کمیسیون بین دو کارگزار معامله صورت گرفته، تقسیم شود و همچنین ارتقای مسوولیت مشاوران املاک، سه محور اصلی تغییر در نحوه فعالیت واسطه‌های املاک مطابق با نظر وزیر راهوشهرسازی است.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی جزئیات کاملتری از آنچه آخوندی درباره برنامه این وزارتخانه برای از بین بردن تضاد منافع در معاملات خرید و فروش مسکن اعلام کرده است را تشریح کرد.
علی چگینی گفت: در وهله اول قرار است تضاد منافع بین خریدار و فروشنده به واسطه دلالی تنها یک مشاور املاک برای دو طرف از بین برود و این روش به صورت تعیین دو کارگزار جداگانه برای خریدار و فروشنده خواهد بود. وی افزود: تغییر نحوه دریافت حق کمیسیون مشاوران املاک از حالت دریافت مشترک از طرفین به حالت پرداخت فقط توسط فروشنده بحث دوم ما است که البته این مبلغ پس از انجام معامله بین دو کارگزار سمت خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود؛ در واقع خریدار از پرداخت حق کمیسیون عملا معاف می‌شود.
برنامه ارتقای نقش مشاوران املاک
چگینی در خصوص سومین برنامه وزارتخانه برای بازتعریف واسطه‌گری در بازار ملک گفت: ارتقای مسوولیت مشاوران املاک هم در دستور کار قرار دارد که این موضوع در قالب دو تغییر عمده در حال پیگیری است؛ در وهله اول قرار است حوزه مسئولیت مشاوران املاک ارتقا پیدا کند به این صورت که این افراد در نقش مشاوران حقوقی کلیه اسناد و مدارک ملک و مالک و همچنین خریدار را پس از اطمینان کامل تایید کنند طوری که امضای آنها به منزله تضمین سلامت حقوقی معامله و ملک باشد.
همچنین در قالب این موضوع، قرار است گروهی تحت عنوان بازرسین فنی با نظارت مشاوران املاک در بنگاههای مسکن مستقر شوند که در زمان انجام معامله کلیه مشخصات فنی، مکانیکی و تاسیساتی و تجهیزاتی آپارتمان‌ها را در قالب چک لیست بازبینی و سلامت و ایمنی آنها را تایید کنند. با این امضا مجرای پیگیری نواقص ساختمان معامله شده برای خریدار روشن می‌شود.
وی با اشاره به تشکیل کارگروه‌های تخصصی و کارشناسی با حضور کارشناسان و مسوولان وزارت راهوشهرسازی و اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: قرار است طی 3 تا 4 ماه آینده، ماحصل تصمیمات این جلسات مشترک در قالب لایحه تدوین شود؛ یعنی آن بخش از تغییرات مد نظر وزارتخانه که در حیطه اختیارات دولت است در قالب آیین‌نامه‌ها یا بخشنامه‌های اجرایی از هیات دولت مصوبه بگیرد و بخش دیگری که نیازمند تغییر قانون است در قالب لایحه پیشنهادی به مجلس برود.
به گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی در کشورهای اروپایی و آمریکا، حق کمیسیون فقط از فروشنده دریافت می‌شود و نمونه‌های موفقی از سازوکاری که هم‌اکنون مورد تاکید وزیر قرار دارد، در این کشورها مشاهده می‌شود.
سامانه زیلو «zillow » در آمریکا یکی از این نمونه‌های موفق است که در آن می‌توان تمام آپارتمان‌ها و املاک فروشی یا اجاره‌ای را با وارد کردن کد منطقه مشاهده کرد.
در این سامانه تمام مشخصات، قیمت پیشنهادی و سایر شرایط فروش یا اجاره آپارتمان‌ها به همراه اطلاعات نحوه تماس با فروشنده قابل دسترسی است. حتی برآورد کارشناسی سامانه درباره سطح بالا یا پایین قیمت پیشنهادی فروشنده نیز در این سامانه به خریدار اعلام می‌شود.
ملاحظات تغییر واسطه‌گری ملک
در حالی که به گفته مسوولان وزارت راهوشهرسازی برای بازتعریف نقش مشاوران املاک در بازار مسکن جلسات مشترکی با اتحادیه مشاوران املاک برگزار شده و تصمیمات گرفته شده تا به حال حاصل این تعامل مشترک است، رئیس اتحادیه مشاوران املاک طرحی را که هم اکنون برای تغییر در حیطه وظایف و مسوولیت‌های بنگاههای مسکن مطرح است، طرحی خام می‌داند که به شکل کنونی قابلیت اجرا ندارد.
حسام عقبایی با بیان اینکه اتحادیه مشاوران املاک با هر تغییری که منجر به بهبود فعالیت بنگاه‌ها، ارتقای سطح معاملات مسکن و کمک به تامین منافع مردم شود موافق است گفت: در وهله اول وزارت راهوشهرسازی باید طرحی را ارائه کند که با مفاد قوانین بالادست در حوزه فعالیت مشاوران املاک مغایرت نداشته باشد.
وی با تاکید بر اینکه قوانین جدید باید با سازوکار قوانین بالادست در حوزه فعالیت مشاوران املاک از جمله قانون تجارت و قانون دلالی مطابق باشند، توضیح داد: اگر قرار است قانون دیگری مبنی بر تغییر وظایف و نقش اجرایی مشاوران املاک به تصویب برسد باید اولا سازگار با مسائل کشور باشد، دوما بومی سازی شود و در وهله سوم زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن در کل کشور فراهم باشد.
عقبایی افزود: نباید تنها با نگاه به پایتخت، طرح‌های این چنینی را تدوین و اجرایی کرد، بلکه باید دید که آیا کل کشور ظرفیت پذیرش و اجرای تغییرات جدید در این حوزه را دارد؟
وی با بیان اینکه در این راه باید از نظر فعالان حوزه معاملات مسکن استفاده شود، گفت: از طرف دیگر اگر قرار است مدل اجرایی سایر کشورها در رابطه با نحوه واسطه‌گری ملک اعمال شود باید کلیه جزئیات همانند آن کشورها در ایران هم اجرایی شود؛ به عنوان نمونه در بسیاری از کشورهای اروپایی و آمریکایی که با این سیستم معاملات خرید و فروش صورت می‌گیرد تا 6 درصد ارزش معامله به صورت حق کمیسیون از فروشنده دریافت می‌شود، این در حالی است که این رقم در کشور ما حدود 5/ 0 درصد از هر دو طرف است که مجموعا به کمتر از یک درصد می‌رسد.
عقبایی افزود: هر چند تلاش برای بهبود وضعیت معاملات املاک ضرورت دارد، اما در حال حاضر تغییر در نحوه واسطه‌گری ملک اولویت ما در بازار مسکن محسوب نمی‌شود. اولویت‌های این حوزه در حال حاضر مساله خروج از رکود ساخت و معاملات مسکن، ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا و تقویت قدرت خرید متقاضیان است که دولت باید در این زمینه چاره‌اندیشی کند.
وی ادامه داد: با رسیدن به این سه هدف، بازار مسکن از حالت رکود خارج می‌شود و همزمان با رونق معاملات، فعالیت مشاوران املاک هم در مسیر درست ادامه پیدا می‌کند.
عقبایی همچنین با اشاره به اثرات منفی رکود در حوزه معاملات مسکن طی دو سال گذشته، از ریزش 15 درصدی ورود متقاضیان به صنف مشاوران املاک خبر داد.