کمیته محیط زیست شورای شهر تهران، برای مهار ویروس «باغ‌خواری»، یک آنتی‌ویروس طراحی کرد که در صورت تصویب آن، شهرداری مکلف می‌شود با استفاده از 5 لایه محافظتی، برج‌سازی روی اراضی باغی را محدود کند. طبق این طرح، باید تک‌تک باغات خصوصی باقیمانده در پایتخت، به لحاظ موقعیت و سطح مشجر، شناسنامه‌دار شوند و مدیریت شهری، برای تملک بخشی از این املاک و تبدیل آنها به پارک‌های عمومی و گردشگری، منابع سالانه در بودجه شهرداری در نظر بگیرد. برای حفظ باغات مستعد تخریب در 6 منطقه تهران نیز مشوق‌هایی پیش‌بینی شده است.


عزم ماه گذشته تعدادي از اعضاي شوراي شهر تهران براي مقابله با ويروس «برج‌باغ» در اراضي سبز و باغات پايتخت، منجر به طراحي يك آنتي‌ويروس توسط كميته محيط‌زيست شورا شد.


اين طرح مكتوب كه موافقت و پشتيباني رئيس شوراي شهر را نيز دارد، از يكسو دامنه اجراي مصوبه 14 سال پيش مديريت شهري تهران -كه بسترساز باغ‌كُشي(باغ‌خواری)‌هاي چند سال اخير بوده است- را محدود مي‌كند و از سوي ديگر شهرداري تهران را مكلف خواهد كرد محافظ پنج لايه براي صيانت از زمين‌هاي باغي در برابر برج‌سازي‌‌‌‌هاي گسترده ايجاد كند.


از سال 82 تاكنون صدور مجوزي تحت عنوان «30 به 70» در تهران، دست مالكان زمين‌هاي مشجر براي تخريب باغ و ساخت برج در حداكثر 30درصد از مساحت زمين را باز گذاشته اما درختان 70 درصد بقیه سطح باغ كه طبق اصل مصوبه شورا، بايد محفوظ بماند، به عناوين مختلف همچون تامين مشاعات برج، عملا همچون 30درصد اولي، به انواع سازه تبديل شده است.


شوراي شهر تهران براي ابطال قابليت اجراي اين مصوبه در برخي مناطق و محدودسازي دامنه به‌كارگيري آن در 6 منطقه داراي بيشترين اراضي باغي، طرح پنج لايه حفاظت تهران از باغ‌كُشي را آماده بررسي در صحن علني پارلمان شهري كرده است.


شهرداري مطابق بخش اول اين طرح، بايد بودجه سالانه براي تملك باغات مستعد تخريب را فراهم كند و اين اراضي را در رديف دارايي‌هاي سرمايه‌اي شهر تعريف كند به گونه‌اي كه همانند پروژه‌هاي عمراني كه حجم زيادي از منابع مالي شهرداري به آنها تخصيص مي‌يابد، حفظ باغات نيز تامين مالي شود.


بخش دوم اين حفاظ پنج لايه، به شهرداري تكليف مي‌كند مجوز برج‌باغ را به گونه‌اي صادر كند كه 70درصد زمين كاملا سبز بماند؛ براي اين منظور بايد مشوق‌هايي همچون تامين بخشي از هزينه آبياري باغ يا ارائه تراكم معوض به مالك در منطقه‌اي ديگر، تدارك ديده شود.


شهرداري همچنين بايد در نقشه طرح تفصيلي، يك لايه جديد مختص «همه باغات باقي‌مانده شهر» ايجاد كند تا همچون 16 لايه ديگر كه هر كدام، موقعيت و نشاني «پهنه‌هاي چهارگانه مسكوني، اداري و تجاري، مختلط، سبز»، «شبكه معابر»، «كاربري‌هاي تثبيت‌شده» و «فضاي‌سبز» را به خوبي روي نقشه مشخص مي‌كند، بتواند محل دقيق و وضع كنوني باغات را نيز براي ناظران شهر برای پايش در برابر هر نوع تخريب و برج‌سازي، نمايش دهد.


لايه چهارم حفاظ طراحي شده، شهرداري را مكلف مي‌كند براي تك‌تك باغات تهران در 6منطقه مستعد برج‌سازي، شناسنامه جداگانه تهيه كند تا از اين طريق ريسك تغييركاربري باغات اين مناطق افزايش يابد. براساس آخرين لايه اين حفاظ، بايد باغات موجود در پهنه‌هاي مسكوني و تجاري، جزو پهنه سبز محسوب شود.


این طرح که به پیشنهاد رئیس شورای شهر هم‌اکنون در مرحله بررسی در کمیسیون‌های مختلف شورای شهر برای تایید نهایی و ارائه آن در صحن علنی شورا است در قالب پنج ضلع اصلی طراحی و تدوین شده است. بر مبنای این پنج ضلع، پنج تکلیف راهبردی بر عهده شهرداری تهران در راستای تغییر ریل قطار ساخت‌وسازهای گسترده در دل باغات شهر که از سال 82 تاکنون به رویه‌ای عادی بدل شده، قرار می‌گیرد. براساس آخرین آمار ارائه شده از سوی کمیسیون محیط‌زیست شورای شهر، از مجموع 14 هزار هكتار مساحت اراضي سبز و باغات تهران، حدود 8 هزار هكتار باقي مانده است كه سهم باغات فقط 1200 هكتار (كمتر از 2 درصد مساحت پايتخت) برآورد مي‌شود. از این رو تدوین سازوکاری جدید برای توقف بی‌قید و شرط کلنگ‌زنی در محدوده باغات از سوی شورای شهر ضروری عنوان شده است.


ضلع اول

بر مبنای نخستین ضلع طرح در دست بررسی با عنوان «صیانت و حفاظت از باغات و اراضی مزروعی» شهر تهران، شهرداری موظف می‌شود علاوه بر تثبیت 16 لایه متنوع موجود در طرح تفصیلی جدید، لایه‌ای دیگری تحت عنوان «لایه باغات» تهیه و تدوین کند. مطابق با اطلاعات ارائه شده از جزئیات نقشه ساخت‌وساز در پایتخت، برای طرح تفصیلی جدید تهران ۴۰۶ شیت نقشه یک دوهزارم در سطح فراوانی مناطق ۲۲ گانه با ۱۶ لایه متنوع و گوناگون طراحی شده است. لایه‌های بافت‌های فرسوده، لایه‌های ذخیره توسعه و نوسازی شهری و لایه‌های حریم طبیعی و مصنوعی از جمله لایه‌هایی است که در طرح تفصیلی پیش‌بینی شده است. حالا در قالب طرح جدید کمیته محیط‌زیست در راستای حفظ باغات باقی‌مانده شهر شهرداری مکلف می‌شود یک لایه دیگر به 16 لایه قبلی طرح تفصیلی اضافه کند.


ضلع دوم

دومین ضلع طرح پیشنهادی کمیته محیط‌زیست شورا که با نظر مهدی چمران رئیس شورای شهر تدوین شده، تهیه «شناسنامه باغات شهر تهران» است. برای اجرای این تکلیف پیشنهاد پیش‌بینی بودجه 2 میلیارد تومانی را در قالب بودجه سنواتی شهرداری تهران شده و مجری اصلی این ضلع از طرح، سازمان پارک‌ها و فضای سبز شهر تهران معرفی شده است.


البته تاکید بر اجرای این تکلیف شهرداری تهران در قالب این طرح در حالی است که مدیریت شهری در سال‌های گذشته نیز مکلف بوده شناسنامه‌ای از مختصات جزئی و کلی درختان، فضای سبز و باغات محله‌های مختلف شهر تهران تهیه و تصویب کند؛ اما این تکلیف تاکنون عملیاتی نشده است.


این تکلیف به ماده دو قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها بازمی‌گردد که بر مبنای آن «شهرداري‌ها در محدوده قانوني و حريم شهرها مكلف هستند ظرف مدت يكسال شناسنامه، شامل تعداد، نوع، محيط و سن تقريبي درختان محل‌هاي مشمول اين قانون را تنظيم كنند و اين شناسنامه هر 5 سال يكبار قابل تجديد و «مهم‌تر از آن» این شناسنامه سند اجراي اين قانون است.» اگرچه بارها این ادعا از سوی مدیریت شهری تهران صورت گرفته که مطابق با قانون شناسنامه باغات تهيه شده است، اما تاکنون هیچ سندی در این موضوع برای تصویب به پارلمان محلی پایتخت نیامده است.


محمدحقانی رئیس کمیته محیط‌زیست شورای شهر معتقد است علاوه بر این ماده قانونی و الزام شهرداری به تهیه شناسنامه باغات، بند 2-4-8 طرح جامع شهر تهران مصوب آذرماه سال 86 نیز بر این تکلیف تاکید دارد. در این بند به صراحت بیان شده است «شهرداری تهران مکلف است به منظور حفظ باغات و جلوگیری از تخریب و نابودی آنها و در اجرای قوانین و مقررات مربوطه، نسبت به تهیه شناسنامه تمامی باغات با مساحت 500 مترمربع و بیشتر و تدوین سازوکار مدیریتی مناسب برای حفظ آنها و به مورد اجرا گذاشتن آن، حداکثر ظرف یک‌سال از تاریخ ابلاغ این مصوبه اقدام کند و پس از تصویب در شورای شهر به مورد اجرا بگذارد.


و گزارش سالانه اقدامات خود در این رابطه را به شورای شهر و دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران ارسال کند.» این بند عینا در طرح تفصیلی جدید تهران نیز تکرار شده، اما نشانه‌ای مبنی بر تحقق آن تاکنون پیدا نشده است.


از این رو در این بخش از طرح صیانت و حفاظت از باغات شهر تهران، شهرداری مجددا ملزم به تهیه شناسنامه باغات شهر که در مناطق یک، دو، سه و پنج و اراضی مزروعی منطقه 18 و 19 متمرکز شده‌اند کند و پس از تهیه این اطلاعات را در سیستم سامانه طرح تفصیلی ثبت کند.


ضلع سوم

ضلع سوم این طرح بر تبدیل فضای باقیمانده از هر باغ به فضای سبز تاکید دارد که به دلیل اجرای مصوبه برج باغ طی سال‌های 82 تاکنون حیات باغ‌ها را تهدید می‌کرد. بر مبنای این مصوبه طی 14 سال اخیر مالکان باغات در 30 درصد مساحت باغ امکان ساخت‌وساز پیدا می‌کردند و 70 درصد باقیمانده به کاشت درختان باید اختصاص پیدا می‌کرد که شهرداری تهران آن را تحت مالکیت خود در می‌آورد.


اگرچه مصوبه شورای شهر در خصوص ساخت‌و‌ساز در باغات، این بود که باغات 30درصد سطح اشغال داشته و 70 درصد بقیه، فضای سبز باقی بماند اما در عمل به دلیل جامع نبودن مصوبه و بی‌دقتی شهرداری‌ها در اجرای آن، به طبقات زیرزمین تا 80- 70 درصد هم مجوز سطح اشغال داده می‌شود یا آنکه 70درصد باقیمانده که تحت مالکیت شهرداری بود عملا به فضای سبز اختصاص پیدا نمی‌کرد. بلکه مشاعات (استخر، پارکینگ و...) ساختمانی که روی 30 درصد زمین ساخته شده، در 70 درصد بقیه زمین تامین می‌شد!


بوستان مادر نمونه‌ای از اجرای مصوبه برج باغ است که 30 درصد از زمین آن به آموزش و پرورش برای ساخت‌وساز اختصاص داده می‌شود و در بقیه زمین به جای کاشت درخت، چند برج چند 10 طبقه با کاربری‌های مختلف قرار است ساخته شود.


بر مبنای این بند از طرح کمیته محیط‌زیست شورا، شهرداری مکلف می‌شود در جریان تفکیک اراضی سبز، اجازه دارد مساحت باقیمانده از باغات را فقط به کاربری سبز تخصیص دهد.


ضلع چهارم

در ضلع چهارم این طرح شورای شهر تهران، شهرداری را به لحاظ برنامه‌ای موظف کرده تا در قالب بودجه سنواتی خود منابعی را برای تملک باغاتی که در آستانه تخریب هستند، پیش‌بینی و تامین کند؛ چراکه از دیدگاه شورا همان‌گونه که شهرداری باید برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌ای همچون ساخت پل و بزرگراه تامین سرمایه کند باید برای حفظ باغات و اراضی سبز شهری به‌عنوان ثروت‌های طبیعی شهر بودجه‌ای را در نظر بگیرد.


 البته در این راستا شورای شهر تهران در قالب تبصره‌های بودجه سال جاری شهرداری تهران برای تملک باغات به هم پیوسته اراضی کن واقع در جنوب بزرگراه همت 500 میلیارد تومان اعتبار پیش‌بینی کرد. تا از این طریق از تغییر کاربری باغات باقیمانده این منطقه جلوگیری کند. پیش از این باغات جنوب کن حدفاصل بزرگراه حکیم و همت با مساحت 120 هکتار در پهنه مسکونی قرار داشت که با مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به پهنه سبز تبدیل شد تا به‌عنوان باغات و میراث طبیعی شهر ماندگار شوند. با این حال اخیرا رئیس کمیته محیط‌زیست شورای شهر تهران عنوان کرد که 500 میلیارد تومان اختصاص یافته برای تملک باغات کن هنوز هزینه نشده است.


ضلع پنجم

پنجمین و مهم‌ترین محور طرح کمیته محیط‌زیست شورا به تغییر ابعاد صدور مجوز ساخت‌وساز در باغات واقع در سایر پهنه‌های شهری شامل مسکونی، تجاری و مختلط است. این محور شهرداری تهران را مکلف می‌کند تا برای صدور مجوز ساخت‌وساز برای باغاتی که در پهنه‌های مسکونی، تجاری و مختلط قرار دارند رفتاری مطابق با ضوابط پهنه G11 و G21 داشته باشد. مطابق با ضوابط طرح تفصیلی کاربری پهنه G11 پارک‌های عمومی شهری تعریف شده است که حداکثر تراکم مجاز در این پهنه 10 درصد برای ساخت بنای محدود شامل نگهبانی و دفتر اداری پارک است. پهنه G21 نیز برای کاربری باغات و اراضی مزروعی تعریف شده که حداکثر تراکم مجاز برای ساخت‌وساز تا سقف 10 درصد است.


تغییر رویه رفتاری شهرداری برای باغات واقع در پهنه‌های مسکونی، تجاری و مختلط به این دلیل است که مالکان این باغات با اتکا به مصوبه «برج- باغ» از یکسو و ضوابط پهنه‌های غیرسبز از سوی دیگر به راحتی مجوز ساخت‌وسازهای بلندمرتبه بیش از 15 طبقه را از شهرداری دریافت می‌کنند.


به‌عنوان مثال باغی با مساحت 10 هکتار که در پهنه S212 قرار گرفته به استناد مصوبه برج باغ اجازه دارد در 30 درصد سطح اشغال باغ ساخت‌وساز کند. به این معنی که تا سال 81 مالکان مجوز ساخت‌وساز در باغات را با چهار طبقه تراکم و 60 درصد سطح اشغال دریافت می‌کردند؛ اما از ابتدای سال 82 با اجرایی شدن مصوبه برج باغ مقرر شد در باغات سطح اشغال نصف شود و به 30 درصد کاهش پیدا کند و تراکم مجاز در قالب ارتفاع و طبقات معادل 240 درصد باشد به این معنی که به جای چهار طبقه در 60 درصد سطح اشغال برای ساخت‌وساز در باغات، 8طبقه با 30 درصد سطح اشغال مجوز داده می‌شود به علاوه آنکه یک طبقه تراکم تشویقی نیز به مالکان داده می‌شود. همچنین با توجه به قرارگرفتن در پهنه تجاری می‌تواند مجوز ساخت 12 طبقه را نیز دریافت کند که مجموعا به 21 طبقه می‌رسد.


به همین دلیل شهرداری تهران از این پس برای صدور مجوز ساخت‌وساز در این باغات باید همچون با ضوابط باغات پهنه سبز عمل کند.