زنگ خطر «کسری عرضه مسکن» که دی‌ماه پارسال برای اولین بار، به صدا درآمد، تشدید شد. دو آمار رسمی جدید از ساخت‌و‌سازهای مسکونی نشان می‌دهد: «تیراژ» کشوری ساخت مسکن در سال گذشته، 39 درصد نسبت به سال 92 کاهش یافته و به کمترین سطح 8 سال اخیر نزول کرده است. میزان «نیاز» سالانه بازار ملک به آپارتمان جدید، 946 هزار واحد برآورد شده، اما در سال 95 که عملا ساخت‌و‌سازهای سال 93 به آپارتمان آماده مصرف تبدیل می‌شود، حجم عرضه 58 درصد کمتر از حد انتظار خواهد بود.

 از كسري 58 درصدي در تيراژ ساخت‌‌وسازهاي مسكوني گزارش مي‌دهد

عارضه بزرگ بازار مسكن 95

عرضه كشوري مسكن به كمترين حد 8 سال اخير رسيد
آيا تبعات ركود ساختماني يك‌سال اخير قابل پيشگيري است؟


ساخت مسكن در همه شهرهاي كشور با تبعيت از ركود ساختماني تهران، از وضعيت نرمال خود خارج شده و به لحاظ تيراژ به كمترين حد 8 سال اخير رسيده است.


هشداري كه زمستان سال گذشته  با استناد به گزارش بانك مركزي درباره آستانه صفر شدن شتاب سرمايه‌‌گذاري‌هاي ساختماني در مناطق شهري كشور داده شد، روز گذشته با انتشار دو گزارش جديد از سوي مركز آمار ايران و معاونت مسكن وزارت راه و شهرسازي، ملموس‌تر شد.


براساس اطلاعات جديد معاونت مسكن، در يك‌سال 93 ساخت فقط 398 هزار واحد مسكوني در شهرهاي كشور آغاز شد كه اين حجم ساخت‌و‌ساز نسبت به سال 92 رقمي معادل 39 درصد افت كرده است.


عملكرد ضعيف سال گذشته بازار ساخت‌و‌ساز در 8 سال اخير بي‌سابقه بوده است به طوري كه در فاصله سال‌هاي 85 تا پايان 92، سالي متوسط 680 هزار واحد مسكوني در كشور ساخته شد كه كمترين آن براي سال 85 به تعداد 490 هزار واحد ثبت شده است.


به اين ترتيب در سال 93، ركورد 8 ساله شديدترين ركود مسكن در كشور حتي از ركورد 5 ساله تهران– به لحاظ زماني- بيشتر بوده است. در تهران سال گذشته براي ساخت 99 هزار واحد مسكوني پروانه صادر شد كه كمترين تيراژ عرضه مسكن در پايتخت از سال 88 به بعد محسوب مي‌شود.


روز گذشته اطلاعات مركز آمار ايران با كمي تفاوت نسبت به داده‌هاي معاونت مسكن، حجم ساخت‌ مسكن در كشور در يك‌سال 93 را معادل 365 هزار واحد مسكوني برآورد كرد كه در گزارش اين مركز، افت 52 درصدي عرضه مسكن در سال 93 نسبت به سال 92 مشاهده مي‌شود.


با فرض اينكه نرخ منفي 39 درصد (ارقام گزارش معاونت مسكن) مبناي محاسبه ميزان كاهش ساخت‌وساز‌هاي سال93 قرار گيرد در اين صورت مشخص مي‌شود در سال گذشته تراز «عرضه» مسكن با فاصله فوق‌العاده زيادي از «نياز»، در سطح منفي قرار داشته كه پيامد اين شكاف در سال 95 به شكل كمبود و كسري آپارتمان فروشي يا اجاره‌اي، قيمت‌ها را تحت‌تاثير قرار خواهد داد.


پيش‌تر «آلارم كاهش عرضه مسكن» در 29 دي93 در گزارشي توسط «دنياي‌اقتصاد» اعلام شد؛ در آن گزارش با اشاره به اينكه شتاب (نرخ رشد) كل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني بخش خصوصي (ريالي) سقوط كرده و از 55 درصد و 23 درصد در سال‌هاي 91 و 92 به نزديك 7 درصد در نيمه اول سال 93 رسيده است، اعلام شد: حجم قابل توجهي از سرمايه‌ها در ساختمان‌هاي نيمه‌كاره، حبس شده و نرخ رشد سرمايه‌گذاري در ساختما‌ن‌هاي جديد –شروع به احداث- حتي منفي شده و 12 درصد كاهش يافته و در حوزه تكميل ساختمان‌ها نيز به صفر نزديك شده است. در آن گزارش، همچنين تصريح شد: ركود ساختماني نيمه اول 93 اگر مورد توجه سياست‌گذاران دولتي قرار نگيرد، مي‌تواند شديدتر شود و مزيت «مازاد عرضه» آپارتمان‌هاي فروشي در بنگاه‌هاي املاك كه طي سال‌هاي 92 و 93 از محل ساخت‌وسازهاي بالاي 700 هزار واحد در سال‌هاي 89 تا 91 حاصل شده بود را خنثي كرده و دو سال بعد، آن را به «كسري عرضه» تبديل كند.


كارنامه منفي سال اول

هم‌اكنون پيش‌نشانگرهاي بازار مسكن به وضوح هشدار سال گذشته را نمايان كرده و مشخص مي‌كند: ساخت‌وسازهاي مسكوني يكسال93 معادل 9/ 57 درصد كمتر از نياز بازار به آپارتمان جديد است.

 در اين باره حاكي است: وزارت راه و شهرسازي در متن طرح جامع مسكن، چشم‌انداز «نياز» كل بازار مسكن ناشي از تشكيل خانوارهاي جديد (ازدواج)، تقاضاي انباشت سال‌هاي قبل و تخريب خانه‌هاي فرسوده را در افق زماني ابتداي سال 93 تا انتهاي 1405 معادل 946 هزار واحد مسكوني در هر سال برآورد كرده است به اين معني كه در سال گذشته، امسال و همچنين 11 سال آينده، بايد سالانه حدود يك ميليون واحد مسكوني جديد در كشور احداث شود تا تراز عرضه و تقاضاي مسكن در مرز تعادلي خود قرار بگيرد.


اما آنچه فعلا در يكسال 93 به عنوان كارنامه اولين سال طرح جامع مسكن رقم خورده از تحقق تنها 42 درصد عرضه مورد نياز حكايت دارد و نشان مي‌دهد: در سال 95 كه عملا ساخت‌‌وسازهاي جديد سال93 -با توجه به زمان 24 ماهه ساختمان‌سازي- تكميل و به بازار مصرف عرضه مي‌شود، بيش از نصف نياز مسكن با كمبود آپارتمان روبه‌رو خواهد شد و اين نابرابري و شكاف شديد بين حجم عرضه و ميزان نياز در سال آينده مي‌تواند پايداري و آرامش نسبي قيمت را به هم بريزد و در بازار مسكن اختلال به وجود بياورد.


سال آينده در شرايطي بازار مسكن با كمبود عرضه روبه‌رو مي‌شود كه از يكسو بخشي از تقاضاي مصرفي، مجهز به تسهيلات جديد خريد مسكن (وام‌هاي خانه‌اولي) و با توان مالي نسبتا بالا وارد بازار مي‌شود و از سوي ديگر احتمالا نياز به سرمايه‌گذاري بلندمدت از ناحيه تقاضاي سفته‌بازي، معاملات آپارتمان‌ها را تحت‌تاثير قرار خواهد داد كه در اين صورت شكاف 58 درصدي بين عرضه و تقاضا در سال 95 ممكن است بيشتر نيز شود.


اتفاق سال 93 در بازار كشوري ساخت‌و‌ساز، علاوه بر ركورد كمترين تيراژ، يك تغيير منفي ديگر نيز با خود به همراه داشت و آن بسترسازي براي افزايش دوباره نرخ كمبود مسكن و در نتيجه افزايش شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني طي سال‌هاي آينده مي‌تواند باشد.


در سال 92 تحت تاثير حجم سنگين ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر سال‌هاي قبل از آن، شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني (نسبت تعداد كل خانوارها به تعداد كل واحدهاي مسكوني) از 15/ 1 در سال 75 به 05/ 1 رسيد به اين معني كه ميزان كمبود واحد مسكوني در مقابل خانوارها كه در سال 75 معادل يك ميليون و 645 هزار واحد بود، در سال 92 تا حدود زيادي جبران شد و ميزان كمبود به 645 هزار واحد شهري رسيد. هر چند نرخ كمبود مسكن بدون لحاظ خانه‌هاي خالي محاسبه شده و با لحاظ اين خانه‌ها، عملاً مازاد عرضه رخ مي‌دهد اما در حال حاضر، كاهش ساخت‌و‌ساز، هم تعداد واحدهاي مورد استفاده و هم تعداد خانه‌هاي خالي را در بلندمدت كاهش خواهد داد و بنابراين ميزان كمبود را افزايش مي‌دهد.


راه پيشگيري كمبود عرضه در 95

كارشناسان اقتصاد مسكن در مواجهه با كارنامه منفي ساخت مسكن در سال93، يك راه براي پيشگيري از سرايت آثار اين اتفاق به بازار سال95، به دولت ارائه كردند.

در مقطع فعلي و با توجه به محدوديت‌هاي مالي دولت و سيستم بانكي، تنها راه براي خنثي‌سازي تبعات افت ساخت‌وسازهاي مسكوني، هدايت جريان تسهيلات بانكي به ساختمان‌هاي نيمه‌كاره با پيشرفت فيزيكي بالاي 50 درصد است. تامين مالي اين سازه‌ها، عرضه مسكن آماده را در زماني كوتاه‌‌تر از شروع ساخت‌‌وسازهاي جديد، افزايش مي‌دهد و در اين صورت شكاف عرضه و تقاضا در سال 95 كه فعلا به اندازه 59درصد نياز آن سال برآورد مي‌شود، از اين محل قابل جبران خواهد بود.



ریسک افزایش قیمت مسکن از سال آینده


 مدیر بازنگری طرح جامع مسکن نسبت به پیامد از بین رفتن مازاد عرضه در پی کاهش روند صدور پروانه ساختمانی طی یک‌سال گذشته، هشدار داد.


فردین یزدانی بر مبنای آنچه در مطالعات طرح جامع مسکن آمده است، بر ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال، تا افق سال 1405 تاکید کرد و  گفت: با توجه به عدم تحقق 58 درصد از نیاز تامین مسکن در سال 93 و کاهش بی‌سابقه روند صدور پروانه ساختمانی در این سال، خطر کاهش مازاد عرضه که طی سال‌های اخیر یکی از عوامل اصلی تعدیل قیمت مسکن به‌شمار می‌رفت، وجود دارد.


وی ادامه داد: در پی کاهش مازاد عرضه مسکن، در صورت ادامه روند فعلی، احتمال افزایش قیمت مسکن در پی کمبود عرضه، البته نه در حد جهش، وجود خواهد داشت که پس از سال 94 خود را نشان می‌دهد.


یزدانی با بیان اینکه سال گذشته انتظار کاهش قابل توجه پروانه ساختمانی در پی رکود حاکم بر ساخت و ساز وجود داشت، تصریح کرد: آنچه در افق طرح جامع به‌عنوان نیاز به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی مطرح است، حد نیاز موجود در کشور را مشخص می‌کند و این طبیعی است که بازار در برخی مواقع بیشتر و در برخی سال‌ها کمتر از حد نیاز ساخت‌وساز و عرضه داشته باشد.


وی افزود: باوجود کاهش قابل توجه صدور پروانه ساختمانی در سال 93 و فاصله 58 درصدی با چشم‌انداز مورد انتظار، همچنان حدود یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی به صورت نیمه‌کاره و به شکل مازاد عرضه وجود دارد که اگر چه حدود 700 تا 800 هزار مورد از این واحدها رقم طبیعی واحدهای در حال ساخت را تشکیل می‌دهد، اما هنوز هم بازار مسکن مقدار قابل توجهی مازاد عرضه دارد که مهم‌ترین دلیل آن ضعف در بخش تقاضای موثر است.


یزدانی ادامه داد: با وجود توافق نهایی هسته‌ای و حل شدن مساله تحریم‌ها و رشد اقتصادی مورد انتظار، به تدریج این مازاد عرضه در پی تقویت تقاضای موثر در نتیجه افزایش درآمد خانوارها، در بازار تقاضا جذب شده و اگر فرآیند ساخت‌وساز به همین صورت ادامه یابد، ریسک افزایش قیمت از سال 95 به بعد وجود خواهد داشت؛ البته این افزایش قیمت قطعا در حد جهش نخواهد بود.


مدیر بازنگری طرح جامع مسکن گفت: طبیعتا با بهبود وضعیت اقتصاد کلان در پی لغو تحریم‌ها و کاهش مشکلات مالی دولت، بخش مسکن هم با چشم‌اندازهای مثبتی رو‌به‌رو خواهد شد و مشکلات این بخش هم کمتر می‌شود.


وی ادامه داد: با این وجود دولت باید با پوشش نقاط ضعف تقاضای موثر از طریق تقویت مسکن کم‌درآمدها و اقدامات لازم در این بخش و همچنین استفاده از سیستم‌های نوین تامین مالی برای تامین مسکن گروه‌های متوسط، فعالیت‌های لازم در این زمینه را به عمل آورد.


یزدانی تاکید کرد: به‌طور قطع سال آینده توان مالی دولت بیشتر خواهد بود و منابع مالی بیشتری برای تقویت تقاضای موثر در اختیار خواهد داشت