بانک‌های تجاری خصوصی و دولتی، با گذشت یک ماه و نیم از «آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن»، هنوز مسیر دسترسی به تسهیلات بدون سپرده را باز نکرده‌اند و کماکان بازار غیر‌رقابتی وام مسکن، در انحصار یک بانک است. شورای پول و اعتبار 29 اردیبهشت، مقرر کرد همه بانک‌ها تسهیلات خرید مسکن 60، 50 و 40 میلیون تومانی بپردازند؛ اما 4 معضل بازار پول ازجمله شکاف نرخ سود اسمی (سود تسهیلات) با نرخ سود واقعی (هزینه تامین منابع از بازار بین بانکی) و حبس منابع در دارایی‌های ملکی فروش‌نرفته بانک‌ها، امکان وام‌دهی را کاهش داده است.

 4 علت کم‌توجهی بانك‌ها به مصوبه 45 روز پيش شوراي پول و اعتبار

شكست «انحصارزدايي» از وام مسكن

شكاف بين «نرخ سود تسهيلات» و «نرخ سود بازار بين‌بانكي»، پرداخت را غيرممكن كرده است؟
وام خريد مسكن «بدون سپرده» معطل سبك‌سازي بانك‌ها از دارايي‌هاي ملكي


گروه مسكن، هاجر شادماني: بانك‌هاي تجاري دولتي و خصوصي با گذشت يك ماه‌و‌نيم از مجوز شوراي پول و اعتبار براي «آزادسازي پرداخت وام خريد مسكن»، هنوز نسبت به ايجاد «بازار رقابتي در حوزه ارائه تسهيلات مسكن» اقدامي انجام نداده‌اند و شعب غالب بانك‌ها در تهران درخواست متقاضيان وام جديد 60 ميليون توماني خريد مسكن را با عناويني همچون «به ما ابلاغ نشده» يا «فقط به بانك مسكن مراجعه كنيد»، پاسخ مي‌دهند.



شوراي پول و اعتبار 29 ارديبهشت امسال در مصوبه‌اي، بانك مسكن را «مجاز» كرد صرفا براي «خانه‌اولي»‌ها، مشروط به سپرده‌گذاري فرد متقاضي، وام خريد مسكن 80، 60 و 40 ميليون توماني در تهران، شهرهاي بزرگ و شهرهاي كوچك پرداخت كند و به موجب همين مصوبه، ممنوعيت حداقل سه‌ساله بانك‌ها در ارائه وام خريد مسكن لغو شد و به همه بانك‌هاي تجاري «اختيار» داده شد، در سه سقف 60، 50 و 40 ميليون تومان، وام مسكن بدون سپرده‌ به همه نوع متقاضي– چه خانه‌اولي و چه فرد داراي سابقه مالكيت- پرداخت كنند.


اما آنچه هم‌‌اكنون از سرنوشت اجرايي اين مصوبه طي يك ماه و نيم گذشته، بيرون آمده است، از نوعي ناكامي در تحقق سياست جديد وزارت راه‌وشهرسازي و البته بانك مركزي حكايت دارد و نشان مي‌دهد: «انحصارزدايي» از وام مسكن كه مي‌تواند شرايط دسترسي متقاضيان به تسهيلات مكفي و ارزان‌قيمت با مدت بازپرداخت طولاني‌تر را فراهم كند، تاکنون موفق نبوده است.


تحقيقات آماري و ميداني حاكي است: دست‌كم 50 درصد معاملات خريد مسكن كه حجم آن در ركود سال گذشته، به 600 هزار فقره رسيد، توسط متقاضيان مصرفي ميان‌درآمد انجام مي‌شود كه حدود دو سوم اين خانوارها چون شرايط خانه‌اولي ندارند و براي تبديل‌ به احسن‌كردن آپارتمان قبلي خود، اقدام به خريد واحد جديد مي‌كنند، مخاطبان عمده تسهيلات مسكن بانك‌هاي تجاري به حساب مي‌آيند. در اين ميان، بررسي‌هاي درباره منشا بي‌محلي بانك‌هاي تجاري به مصوبه اخير، مشخص مي‌كند: سيستم بانكي در مقطع فعلي تحت‌تاثير 4 معضل بازار پول، توان لازم را براي پرداخت وام مسكن سه سقفي -60، 50 و 40 ميليوني- از دست داده است و تا اطلاع ثانوي از منابع كافي براي ارائه اين تسهيلات بدون‌سپرده برخوردار نيست.


پيش‌تر و در روزي كه بانك مسكن براي پرداخت سري جديد وام خريد –19 خرداد، روز راه‌اندازي صندوق «يكم»- پيش‌قدم شد، رئيس كل بانك مركزي درباره علت تاخير ساير بانك‌ها در اجراي مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار، اعلام كرد: برخي بانك‌ها اواخر سال گذشته، حساب‌شان نزد بانك مركزي قرمز بود و تا زمان تسويه بدهي‌‌شان، امكان پرداخت تسهيلات بلندمدت ندارند.


هر چند «بدهي بانك‌ها به بانك مركزي» بازدارندگي براي پرداخت وام خريد مسكن ايجاد مي‌كند؛ اما اين موضوع خود معلول عوامل نگفته‌ و البته كليدي ديگري است.


بانك‌هاي تجاري در حال حاضر با 4 معضل كه به ترتيب اهميت‌، شامل «شكاف بزرگ بين نرخ سود اسمي و سود واقعي بازار»، «دارايي سمي يا همان املاك فروش نرفته بانك‌ها»، «تسهيلات بد يا همان وام‌هاي معوق و بازپرداخت نشده» و «نسبت پايين كفايت سرمايه» مي‌شود، روبه‌رو هستند. براي وام‌ خريد مسكن بدون‌ سپرده، نرخ سود 21 درصد و براي وام ساخت نرخ 24 درصد تعيين شده اما بانك‌ها كه طبق متن مصوبه بايد اين تسهيلات را از محل منابع داخلي خود تامين كنند، مجبورند چالش نبود منابع را از طريق استقراض از بازار بين بانكي و با نرخ 28 درصد مرتفع سازند؛ درنتيجه قيمت تمام شده وام مسكن برايشان بيشتر از سود تسهيلات مي‌شود و همين شكاف تا اين لحظه مانع از اجراي مصوبه شده است. در حال حاضر سود واقعي در بازارها همچون بازار اجاره نزديك 30 درصد است.


از طرف ديگر، بانك‌ها و شركت‌هاي وابسته، طي سال‌‌هاي اخير كه قيمت مسكن در نقطه اوج قرار داشت، سرمايه‌گذاري گسترده‌اي در انواع ساخت‌وسازهاي تجاري و مسكوني و همچنين ملك و زمين انجام دادند و حالا انتظار دارند اين نوع دارايي‌‌هاي غيرنقد خود را حداقل با همان قيمت خريد، تبديل كنند، در حالي كه روند كاهشي قيمت مسكن، اين امكان را از آنها گرفته است. حبس منابع به شكل دارايي سمي نزد بانك‌هاي تجاري، مهم‌ترين نقش در كمبود منابع براي پرداخت تسهيلات را بازي مي‌كند.


در اين ميان، بدهي‌هاي معوق وام‌گيرنده‌ها و سرمايه ناچيز بانك‌ها، ناتواني سيستم بانكي را دو چندان كرده است تا جايي كه معاون وزير اقتصاد، اولين راهكار براي افزايش توان وام‌دهي به بخش مسكن را افزايش سرمايه بانك‌ها عنوان مي‌كند؛ اما امسال يك‌دهم آنچه در بودجه 94 براي افزايش سرمايه بانك‌ها تدارك ديده شده بود، (فقط 500 ميليارد تومان) پرداخت شد.


بلاتکلیفی دو سوم متقاضیان مسکن

بی‌محلی بانک‌های تجاری به پرداخت وام 60 میلیونی موجب شده هم‌اکنون حدود دوسوم از ظرفیت تقاضای مصرفی در بازار مسکن برای بهره‌مندی از تسهیلات، بلاتکلیف باشد. به این علت که ظرفیت تعریف شده برای وام خانه اولی‌ها که قرار است تا سقف 80 میلیون تومان به متقاضیان خرید مسکن پرداخت شود حداکثر سالانه 100 هزار فقره تعیین شده، این در حالی است که براساس آخرین آمارها، سالانه یک میلیون معامله مسکن در کشور انجام می‌شود که 60 درصد آنها تقاضای مصرفی میان درآمد رو به پایین هستند که متقاضی اصلی وام خرید به حساب می‌آیند.


این در حالی است که با قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در ابتدای مسیر رونق، افزایش حجم تقاضای مصرفی در بازار معاملات، احتمالی قوی محسوب می‌شود. با این حساب، هم‌اکنون حدود 300 تا 400 هزار نیاز مصرفی خانوارها به وام خرید مسکن، بدون پاسخ مانده است؛ عمده این نیازها مربوط به تقاضاهایی است که متقاضیان آن به دنبال تبدیل به احسن کردن آپارتمان خود، در پی دریافت وام از بانک هستند. به این ترتیب، در حال حاضر، تنها کمتر از یک‌سوم متقاضیان خرید مسکن می‌توانند از تسهیلات استفاده کنند و بقیه متقاضیان، هنوز تکلیف مشخصی برای درخواست وام از بانک‌های تجاری ندارند.  براساس مصوبه 29 اردیبهشت شورای پول و اعتبار، تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن (یکم) در شهر تهران تا سقف 80 میلیون، شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت تا 60 میلیون و در سایر مناطق شهری تا 40 میلیون تومان پرداخت می‌شود. این در حالی است که براساس همین مصوبه بانک‌های تجاری اعم از دولتی و خصوصی، موظف به پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن در شهر تهران به میزان 60 میلیون، شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 50 میلیون و سایر مناطق شهری 40 میلیون تومان شدند.


بی‌اطلاعی بانک‌ها از وام 60 میلیونی

بررسی‌های از وضعیت موجود اجرای مصوبه 45 روز پیش شورای پول و اعتبار برای پرداخت وام 60، 50 و 40 میلیون تومانی مسکن از سوی بانک‌های تجاری حاکی است: تاکنون شعب این بانک‌ها دستورالعملی مبنی بر نحوه و زمان پرداخت این وام به متقاضیان دریافت نکرده‌اند. شعب حداقل 10 بانک تجاری دولتی و خصوصی شامل بانک‌های سپه، ملی، اقتصادنوین، پارسیان، تجارت، صادرات، آینده، پاسارگاد، ملت و انصار ضمن اظهار بی‌اطلاعی از زمان آغاز پرداخت وام 60 میلیونی به متقاضیان خرید و ساخت مسکن،اعلام کردند: هنوز مصوبه‌ای در این زمینه به شعب ابلاغ نشده است.


کارشناسان علت پرداخت نکردن را برخی موانع مانند کمبود منابع داخلی بانک‌ها برای پرداخت این وام و همچنین به صرفه نبودن این شیوه تسهیلات‌دهی عنوان می‌کنند. با این حال، برخی دیگر از شعب بانک‌های تجاری با ابراز بی‌اطلاعی از وجود چنین مصوبه‌ای، عنوان کردند هنوز هیچ برنامه‌ای برای تسهیلات‌دهی به بخش خرید مسکن در این بانک‌ها وجود ندارد.


شکست انحصارشکنی؟

در شرایطی که طی سال‌های اخیر مخالفت‌های بسیار زیادی در مورد انحصار عاملیت پرداخت وام مسکن از سوی تنها یک بانک تخصصی این حوزه وجود داشت، اما شواهد حاکی است حال که این انحصار در پی مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار لغو شده است، این‌بار بانک‌های تجاری تمایلی برای مشارکت در این حوزه از خود نشان نمی‌دهند. این در حالی است که علاوه بر رفع انحصار وام‌دهی از بانک مسکن، این مصوبه می‌توانست همزمان با پایان دوره رکود معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی، با ایجاد رقابت بین بانک‌های تجاری برای پرداخت وام، منجر به ورود وام‌های ارزان‌قیمت با دوره بازپرداخت بیشتر و اقساط کمتر، به بازار مسکن شود و رونق معاملات مسکن و سپس سرمایه‌گذاری و ساخت‌و‌ساز را به این بازار بازگرداند. اما، شرایط موجود حاکی است: با گذشت بیش از یک‌ماه از تصویب این مصوبه و در حالی‌که بانک مسکن پرداخت وام 80 ، 60 و 40 میلیونی را در دستور کار خود قرار داده است، بانک‌های تجاری همچنان تمایل و انگیزه‌ای برای ورود به این بخش ندارند. از سوی دیگر عدم الزام بانک‌ها به پرداخت وام 60، 50 و 40 میلیونی و اجباری نبودن مشارکت بانک‌های تجاری در اجرایی شدن مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، عملا این فرضیه را که بانک‌های تجاری حداقل در مقطع زمانی فعلی تمایلی در این زمینه از خود نشان ندهند، تقویت می‌کند.


علت بی‌انگیزگی بانک‌ها در پرداخت وام مسکن

در شرایطی که هنوز هیچ کدام از بانک‌های تجاری برای پرداخت وام 60 میلیونی مسکن به متقاضیان اعلام آمادگی نکرده‌اند، کارشناسان علت تعلل و بی‌محلی به مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار از جانب این بانک‌ها را در یک نکته مهم می‌دانند. به اعتقاد آنان، این وام‌ها نه تنها برای بانک‌ها صرفه اقتصادی ندارد بلکه با قیمت تمام شده پول در بانک‌ها هم هیچ سنخیتی نخواهد داشت. به این صورت که بانک‌ها در شرایطی که هم‌اکنون با بحران کمبود منابع داخلی و بدهی‌های کلان به سیستم بانکی مواجهند باید برای تامین وجوه پرداخت وام، از بازار بین بانکی و استقراض از سایر بانک‌ها استفاده کنند. هم‌اکنون نرخ سود استقراض در بازار بین بانکی، حدود 28 درصد است، این در حالی است که نرخ سودی که در مصوبه شورای پول و اعتبار برای وام خرید مسکن در بانک‌های تجاری تعریف شده معادل 21 تا 24 درصد است. به این ترتیب، فاصله بین نرخ سود و عدم همخوانی سود پرداخت تسهیلات با هزینه تمام شده پول برای بانک‌ها هم‌اکنون مهم‌ترین علت بی‌انگیزگی بانک‌ها برای پرداخت وام 60 میلیونی محسوب می‌شود. با این حال، هم‌اکنون برخی بانک‌ها به‌رغم منابع محدود و کمبود نقدینگی، به بازار غیررسمی، وام مسکن پرداخت می‌کنند که به‌خاطر نزدیکی نرخ سود این تسهیلات با هزینه تمام شده تامین پول برای این بانک‌ها، پرداخت این دسته از وام‌ها با توجیه اقتصادی نسبی برای بانک‌‌ها همراه است.