دکتر علی‌اکبر قلی‌زاده*:در اقتصاد رکود و رونق بخش‌ها دارای تعریف خاص و معین است که مبنای اظهار نظر و تحلیل محققان و کارشناسان خواهد بود. در تعیین دوره رکود و رونق اشتباه بزرگی که صورت می‌گیرد آن است که از منظر تولیدکننده ارزیابی صورت می‌گیرد و اینکه چون سازندگان قادر به فروش نیستند پس رکود بر بخش مسکن حاکم است حال آنکه بعد دیگر و مهم‌تر بازار، سمت تقاضای مسکن است و از این دیدگاه چون نسبت ارزش مسکن به درآمد خانوارها بیش از 21 است و خانوارها قادر به خرید مسکن مورد نیاز خود نیستند می‌توان به شرایط تورمی در بازار مسکن پی برد. خلاصه اینکه در ابعاد تحلیل و سیاست‌گذاری بخش مسکن این مفهوم برای تعیین رکود و رونق مناسب نیست و تبعات نامناسب سیاست‌گذاری به‌دنبال خواهد داشت.

البته بر به‌کارگیری این معیار برای نهادها و اصناف غیردولتی ایرادی وارد نخواهد بود. در این شرایط نقش و معیار صریح ادبیات اقتصاد کلان اهمیت پیدا می‌کند که بر اساس آن رشد GDP واقعی مبنای اندازه‌گیری رشد اقتصادی است و در خصوص بخش‌های اقتصادی نیز رشد ارزش افزوده واقعی مبنا خواهد بود. چنانچه رشد ارزش افزوده بخش‌ها در نسبت ارزش افزوده هر بخش از تولید ناخالص ملی ضرب شود، سهم هر بخش از رشد GDP به دست می‌آید که میزان آن در سال 1393 معادل 6/ 4 درصد بوده است که به اختصار در جدول زیر خلاصه شده است. از این نظر هیچ‌یک از بخش‌های اصلی اقتصادی در وضعیت رکودی قرار ندارند زیرا ارزش افزوده واقعی گروه کشاورزی، نفت، صنعت و معدن و خدمات همگی مثبت است. بررسی زیربخش‌ها وضعیت رکودی و رونق حاکم بر آنها را نشان می‌دهد. آمارها نشان می‌دهد؛ تنها زیر بخش خدمات اجتماعی، شخصی و خانگی از رشد منفی 1/ 2 درصدی برخوردار بوده و در شرایط رکودی به سر می‌برد. در زیربخش خدمات عمومی رشد ارزش افزوده صفر است و طبق این معیار نه رکود و نه رونق بر بخش حاکم است.

این بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش مسکن به طور واقعی در رونق به سر می‌برد و کمک این بخش به رشد اقتصادی از برخی بخش‌ها بیشتر و در مقایسه با سایر بخش‌ها ممکن است کمتر باشد و در ادامه با جزئیات بیشتری این موضوع مورد بررسی قرار می‌گیرد.

 فعالیت بخش مسکن اقتصاد کشور ذیل بخش‌های ساختمان در دوره تولید و ذیل بخش خدمات مستغلات و خدمات حرفه‌ای و تخصصی در گروه خدمات اندازه‌گیری می‌شود. مجموع این دو قسمت بعد از اصلاحات جزئی ارزش افزوده مسکن را نشان می‌دهد که مبنای تعیین رکود و رونق خواهد بود. چند نکته مهم قابل ذکر است؛ اول در هر دو دوره تولید و بهره‌برداری میزان رشد مثبت است و نشان می‌دهد مسکن در شرایط رکودی قرار ندارد. دوم از کل رشد اقتصادی6/ 4 درصدی به میزان 6/ 0 درصد مربوط به بخش مسکن و 4 درصد از طریق سایر بخش‌های اقتصادی ایجاد شده است. آمارها نشان می‌دهد بیان اینکه مسکن در شرایط رکودی قرار دارد؛ خلاف واقعیت بوده و آمار بانک مرکزی آن را تایید نمی‌کند. البته ممکن است شاخص‌های مختلفی توسط گروه‌ها یا نهادهای غیردولتی به‌کار گرفته شوند که هیچ‌کدام مورد تایید نظریه اقتصاد کلان نخواهد بود. سوم اطلاعات ساختمان به تفکیک مسکونی و غیرمسکونی در اختیار نبوده است. اگر فرض شود رشد ارزش افزوده ساختمان‌های مسکونی منفی بوده است، بازهم در نتیجه تغییری حاصل نخواهد شد، زیرا سهم بخش ساختمان‌های مسکونی از تولید ناخالص داخلی تقریبا 5/ 2 درصد است، حال آنکه سهم مستغلات مسکونی دست‌کم 5 برابر این میزان است. در هر حال اگر رشد ساختمان مسکونی (مربوط به مرحله تولید) منفی باشد، بخش عمده آن ناشی از توقف یا کاهش ساخت‌و‌ساز و تکمیل واحدهای مسکن مهر خواهد بود. حتی اگر زیربخش ساختمان مسکونی در مرحله تولید با رشد مواجه باشد و واحدهای مسکن مهر تکمیل شود نیز امکان منفی شدن رشد ارزش افزوده ساختمان مسکونی در این بخش منتفی نخواهد بود.


امری کاملا طبیعی است که ارزیابی اشتباه سازندگان از بازار و تولید بیش از حد نیاز آنها در دوره‌ای که بیشترین افزایش قیمت اتفاق افتاده، به نوعی تعادل تارعنکبوتی را منعکس می‌سازد. این امر نمی‌تواند توجیه‌کننده آن باشد که سیاست‌های افزایش قیمت مسکن دنبال شود و در دوره کوتاه تعداد معاملات مسکن افزایش یابد و تلقی رونق در بخش مسکن به آن داده شود. به هرحال اولویت اول دولت تدبیر و امید کنترل تورم و کنترل قیمت مسکن است.


در بازار مسکن به دلیل چسبندگی قیمت و مقاومت برای کاهش قیمت و شرایط غیررقابتی بازار به دلیل بالا بودن سرمایه و مشکل ورود به بازار، مازاد عرضه از بین نمی‌رود و تمامی فشارها به خانوارهای کم‌درآمد و میان درآمد و مصرف‌کنندگان منتقل می‌شود و همین امر، تولید مسکن در سال‌های بعد را کاهش می‌دهد تا تعادل در بازار برقرار شود. بهترین کاری که دولت می‌تواند انجام بدهد آن است که نوسانات قیمت را کاهش دهد و سیاست‌های تحریک تقاضا بعضا از جانب برخي كارشناسان و فعالان بازار مسكن، افزایش قیمت مسکن ناشی از افزایش شدید معاملات با انگیزه سفته‌بازی که در دوره کوتاهی اتفاق می‌افتد، رونق بخش تعریف می‌شود و این خود بزرگ‌ترین انحراف در عرصه تحلیل و سیاست‌گذاری بخش مسکن تلقی می‌شود و دولت تدبیر و امید باید اهتمام جدی برای اصلاح آن به‌عمل آورد.


*دانشیار و مدرس اقتصاد مسکن