تجربه دست‌كم 15 سال اخير دولت‌ها در اجراي انواع طرح‌هاي حمايتي تامين مسكن در كشور مشخص مي‌كند «مسكن‌اجتماعي»، جديدترين طرحي كه از سال جاري قرار است به مدت 6 سال پياده شود، پيش از كليد خوردن، بايد به يك «پلان عملياتي» حاوي نقاط قوت طرح‌هاي گذشته و راه‌حل‌هاي جبراني نواقص آنها، مجهز باشد تا هدف‌گذاري كمي دولت يازدهم در تامين مسكن خانوارهاي هدف، مشمول تاخير و مرور زمان نشود.
با مجوزهايي كه اواخر سال گذشته از طرف هيات دولت به وزارت راه‌وشهرسازي داده شد، امسال دو بازار جديد ساختوساز براي مسكن ارزان قيمت در كشور شكل مي‌گيرد كه در قالب بازار اول، 300 هزار واحد مسكوني در دل شهرها -بافت‌هاي فرسوده- ساخته خواهد شد و در ديگري، مسكن مورد نياز 125 هزار خانوار كم‌درآمد از طريق ساخت مسكن ملكي و اجاره‌اي يا پرداخت يارانه اجاره‌بها تامين مي‌شود. اين دو بازار با عنوان واحد «مسكن‌اجتماعي»، با يكديگر فصل مشترك دارند به اين معني كه حداقل50 هزار خانوار كم‌درآمد از بازار دوم، با ساخت‌وسازهاي بافت‌فرسوده پوشش داده مي‌شوند و عملا بخشي از تسهيلات 50 ميليون توماني نوسازي به هر دو بازار مي‌رسد. مكان بقیه ساخت‌وسازهاي ارزان‌قيمت نيز در بيرون شهرهاي اصلي پيش‌بيني شده است كه احتمالا بين شهرهاي جديد فعلي و 8 شهر جديد در شرف تاسيس، تقسيم خواهد شد.
بررسي‌هاي براساس تجربه‌اي كه از كاركرد انبوه‌سازان سراسر كشور در طرح‌هاي قبلي تامين مسكن از جمله مسكن مهر و مسكن استيجاري به جامانده است، نشان مي‌دهد: وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي و تعاون، كار و رفاه اجتماعي بايد پيش‌از هر نوع ثبت‌نام از متقاضيان و صدور اجازه تشكيل تعاوني‌هاي مسكن و همچنين قبل از انعقاد قرارداد با سازنده‌ها، ابتدا «پلان عملياتي» جامع براي نحوه ساخت و اجراي مسكن اجتماعي، تدوين كنند.
هم‌اكنون انبوه‌سازان به عنوان بازوي اصلي اجراي سياست‌هاي دولت در حوزه تامين مسكن، پيشنهادهايي براي طرح جديد دارند كه در كنار عملكرد برجامانده از مسكن‌مهر، مي‌توان 10 راهکار براي پلان عملياتي مسكن‌اجتماعي، پيشنهاد كرد.
اين 10 راهکار شامل 4 نقطه قوت طرح مسكن‌مهر و 6 خط‌قرمز براي پرهيز از تكرار نقاط ضعف طرحهای قبلی است كه مطابق تحليل انبوه‌سازان، در صورتي كه مجموع آنها همزمان در نقشه راه مسكن‌اجتماعي گنجانده شود، طرح جديد، بدون بن‌بست و چالش به سرانجام خواهد رسيد.
اولين راهکار كليدي براي مسكن‌اجتماعي، «ايجاد رقابت» در انبوه‌سازان برای واگذاري پروژه به آنها است. تقسيم كار بدون مناقصه در طرح‌هاي قبلي آن هم با قيمت مقطوع، باعث شد برخي سازنده‌هاي فاقد صلاحيت، فراتر از ظرفيت واقعي‌شان، مسووليت ساخت دريافت كرده و در ميانه كار، دولت را از بابت تعهدش به متقاضيان، بدقول كنند.
براي رفع اين چالش، به جاي تعيين قيمت مقطوع و يكسان براي همه پروژه‌ها و شهرها، بايد از مدل رقابت براساس قيمت پايين و كيفيت بالا استفاده شود و پروژه‌هاي ساخت مسكن‌اجتماعي به انبوه‌سازاني كه بهترين پيشنهاد را ارائه مي‌كنند، واگذار شود. دومين راهکار كليدي كه به اندازه اولي اهميت دارد، تجديدنظر در امتيازي است كه در طرح‌هاي قبلي تحت نام «تضمين خريد» به سازنده‌ها داده شد. در قراردادهايي كه دولت‌هاي قبلي با سازنده‌هاي مسكن ارزان‌قيمت منعقد كردند، مسووليت ساخت صرفا در حد پيمانكاري واگذار شد و اين تعهد به پيمانكاران داده شد كه اگر به هر دليل متقاضي واجدشرايط براي واحدها نبود، مجموعه ساختمان‌ها با قيمت مقطوع از سازنده خريداري شود. انبوه‌سازان در اين مقطع، با نا مناسب خواندن سياست «تضمين خريد»، آن را عامل بازدارنده در كيفيت ساخت ارزيابي مي‌كنند و به جاي آن، خواستار «تعلق مالكيت» از طریق مشاركت با دولت در اجراي پروژه‌هاي مسكن‌اجتماعي شده‌‌اند. مالكيت سازنده‌ها به جای پیمانکاری در يك پروژه، از كم‌فروشي آنها در جريان ساختوساز جلوگيري مي‌كند. سومين راهکاری كه بايد در پلان مسكن‌اجتماعي گنجانده شود، تقسيم كار از كانال تشكل‌هاي ساختماني است. اين روش واگذاري، كنترل و نظارت دولت بر خُرد پروژه‌ها را راحت‌تر مي‌كند و مانع از واگذاري به سازنده‌هاي فاقد صلاحيت مي‌شود.
راهکارهای چهارم و پنجم نيز ترسيم خط‌قرمز در جانمايي پروژه‌هاست. دولت زمين مورد نياز مسكن‌اجتماعي را بايد در مكان‌هاي مناسب داراي خدمات زيربنايي واگذار كند و قبل از آماده‌سازي زمين و خدمات، از واگذاري كار به سازنده‌ها خودداري كند تا تاخيرهاي غيرعمدي به پروژه تحميل نشود. همچنين انبوه‌سازان پيشنهاد كرده‌اند با مشاركت دولت، يكسري شهرك مسكوني جديد در اطراف شهرهاي اصلي، براي تامين مسكن طبقات مختلف درآمدي، احداث كنند.
راهکار ششم هم مختص بافت‌فرسوده است كه اجراي مدل كليد به كليد را براي نوسازي با استفاده از زمين‌هاي دولتي، پيشنهاد مي‌كند. 4 مولفه ديگر در پلان عملياتي مسكن‌اجتماعي تكرار نقاط قوت مسكن‌مهر را به دولت يازدهم پيشنهاد مي‌كند. اين مولفه‌ها شامل حذف قيمت زمين از قيمت تمام شده مسكن، پالايش متقاضيان واجدشرايط براساس بانك‌هاي اطلاعاتي مطمئن، تزريق به موقع تسهيلات بانكي ارزان‌قيمت و در نهايت نظارت و پايش مستمر ستاد وزارتخانه بر پروژه‌ها است.
تفاهم انبوه‌سازی در بافت‌های فرسوده
اما چشم‌انداز انبوه‌سازان در مشارکت در طرحهای تامین مسکن واقع در بافت‌های فرسوده نسبت به شهرهای جدید مثبت‌تر است. آن‌طور که رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران و نایب رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور اعلام کرد، هم اکنون مدیران وزارت راه وشهرسازی در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده با پیشنهادی که انبوه‌سازان برای عملکرد بهتر ساختوساز در این بافت‌ها ارائه کرده‌اند، موافقت کرده و قرار است به زودی این مشارکت صورت عملیاتی به خود بگیرد.
در طرح پیشنهادی انبوه‌سازان برای ساختوساز در بافت‌های فرسوده، قرار است ابتدا زمین‌های در اختیار دولت در این بافت‌ها که از ابتدا تحت مالکیت دولت بوده یا در دوره‌های قبل، از مالکان تملک شده است، تبدیل به آپارتمان‌های مسکونی شود و از طریق تهاتر این واحدها با واحدهای فرسوده مالکان مشکل تملک در بافت فرسوده که هم اکنون مهم‌ترين معضل نوسازی محسوب می‌شود، حل و فصل شود. حسن محتشم، رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است: با این اقدام پروژه‌هایی به صورت پایلوت در زمین‌های در اختیار دولت در محدوده بافت‌های فرسوده اجرا می‌شود که مالکانی که در برابر نوسازی واحدهای خود مقاومت می‌کنند با دریافت این واحدها و از بین رفتن فاصله زمانی که آنها در انتظار نوسازی ملکشان باید مستاجر بمانند، تمام پلاک‌های مورد نظر تملک و نوسازی می‌شود. وی در این باره توضیح داد: اوایل نیمه دوم سال گذشته در جلسه‌ای با حضور معاون وزیر راه‌وشهرسازی در حوزه بافت‌های فرسوده، قرار بر این شد که کمیته‌های کارشناسی برای تعیین راهکار و اجرایی شدن طرحهای تامین مسکن در این محدوده‌ها تشکیل شود، که در جریان آن جلسه پیشنهادی مطرح کردیم شرکت عمران و بهسازی بافت‌های فرسوده آن را پذیرفت. محتشم ادامه داد: در قالب این پیشنهاد قرار شد در مراکز استان‌ها به عنوان پایلوت هر یک از انجمن‌های استانی انبوه‌سازی برای ساختوساز روی زمین‌های دولتی به منظور ایجاد انگیزه ساخت در بافت‌های فرسوده فعال شود. وی خاطرنشان کرد: همچنین در جلسات نوروزی که با معاونان وزارت راه‌وشهرسازی داشتیم مجددا برای این منظور اعلام آمادگی کردیم و مسوولان مسکن هم از این پیشنهاد استقبال کردند؛ به این ترتیب قرار است طی چند روز آینده ما درخواست مجدد خود را به وزارت راه‌وشهرسازی ارائه کنیم و نشستی داشته باشیم تا برنامه‌ریزی‌های نهایی در این زمینه صورت بگیرد. محتشم تصریح کرد: با توجه به استقبال وزارت راه‌وشهرسازی از این پیشنهاد به نظر می‌رسد این اقدام از اردیبهشت ماه جاری صورت عملیاتی به خود بگیرد.
پیشنهاد انبوه‌سازان درباره نحوه توزیع ساخت مسکن اجتماعی
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران همچنین در خصوص پیشنهادهای مطرح در رابطه با نحوه اجرای طرح مسکن اجتماعی از سوی دولت یازدهم توضیح داد: انبوه‌سازان به هیچ‌وجه از دولت درخواست تضمین خرید یا حمایت‌های عجیب و غریب ندارند، آنچه انبوه‌ساز می‌خواهد این است که عادلانه و منصفانه پروژه‌هایی را از دولت دریافت کند که با نگاه باز اگر دید این پروژه توجیه اقتصادی دارد آماده مشارکت با دولت شود و احتیاجی هم به تضمین خرید ندارد برای اینکه این انتخاب و فعالیت با دید باز و همراه با توجیه اقتصادی و برنامه‌ریزی خود انبوه‌ساز خواهد بود و اگر هم شرایط بازار فروش این واحدها را برایش مقدور نساخت صبر می‌کند تا در یک بازار متعادل و پر رونق این واحدها را بفروشد.
محتشم با انتقاد از شیوه‌ای که در دولت‌هاي قبلي به‌عنوان تضمین خرید واحدهای ساخته شده از انبوه‌سازان وجود داشت، گفت: ما در مورد مسکن مهر اعتقاد نداشتیم که دولت تضمین خرید به انبوه‌سازان داده است. روشی که دولت دهم در این زمینه پیاده‌سازی کرد روش ابداعی جدیدی بود که چارچوب چندان مشخصی نداشت. وی ادامه داد: مسکن مهر از یک طرف با انبوه‌ساز طرف قرارداد بود و از طرف دیگر به انبوه‌ساز تکلیف کرده بود که واحدها را به متقاضیان مشخص تحویل دهد، در واقع مسکن مهر به نوعی پیمانکاری بود با فرض اینکه بخش اول سرمایهگذاری آن را انبوه‌ساز انجام می‌داد ولی در یک مقطعی با درجه‌بندی‌هایی که برای پرداخت انجام شده بود، پرداخت از طرف دولت انجام می‌شد؛ یعنی در مقطعی انبوه‌ساز بیشتر خرج می‌کرد و در مقطع دیگری دولت بیشتر پول می‌داد تا این هزینه‌ها در نهایت بالانس شود.
محتشم تاکید کرد: یعنی اینکه این پروژه‌ها عملا به انبوه‌ساز تعلق نداشت که تضمین خرید داده شود. این پروژه‌ها متعلق به دولت و دارای متقاضی مشخصی بود. در واقع مسکن مهر عملا پروژه‌ای پیمانکاری بود با ترکیب سرمایهگذاری مشترک دولت و انبوه‌ساز. نایب رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه در مسکن اجتماعی مطابق با برنامه‌ریزی‌ها و اعلام دولت یازدهم، این برنامه وجود ندارد، گفت: در حال حاضر انبوه‌سازان هم علاقه‌ای به دریافت تضمین خرید از دولت ندارند و تنها خواسته آنها توزیع عادلانه کار براساس تخصص و صلاحیت‌های انبوه‌سازی و ایجاد فضای باز رقابتی برای این کار است.
وی توضیح داد: انبوه‌ساز واقعی انبوه‌سازی است که در دوران رکود هم به کار خود ادامه دهد، افرادی که در دوره‌ای وارد فعالیت ساختوساز می‌شوند و در دوره‌ای ناشی از تغییر شرایط از بازار ساختوساز خارج می‌شوند، انبوه‌ساز یا‌سازنده حرفه‌ای نیستند.
محتشم تاکید کرد: ورود انبوه‌سازان به مرحله ساخت مسکن اجتماعی بدون تضمین خرید هیچ مانعی برای همکاری آنها با دولت در این زمینه محسوب نمی‌شود، اما هنوز دستورالعمل مشخصی مبنی بر نحوه واگذاری و ساختوساز تعداد واحدهای مشخص شده در قالب مسکن اجتماعی از سوی وزارت راه‌وشهرسازی به ما اعلام نشده است. رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه مهم‌ترین و توانمندترین بازوهای اجرایی ساختوساز، انجمن‌های انبوه‌سازی استانی هستند، گفت: قاعده این است که وزارت راه‌وشهرسازی با مجموعه انجمن‌های انبوه‌سازی هر استان برای ساخت مسکن اجتماعی یا حداقل از طریق کانون سراسری انبوه‌سازان مسائل را مطرح کنند، راهکارها مشخص شود، انجمن‌ها، انبوه‌سازان با صلاحیت و مورد تایید خود را معرفی کنند و در واقع عامل اتصال وزارت راه‌وشهرسازی با انبوه‌سازان متخصص، همین انجمن‌ها باشند.
وی توضیح داد: این اقدام چند مزیت عمده دارد ، اول اینکه قاعده مشخص و معینی برای ساخت واحدها تعریف می‌شود و در صورت بروز موارد اختلاف انجمن‌ها با وزارت راه‌وشهرسازی به صورت منسجم و فراگیر چاره‌اندیشی‌های لازم را به عمل می‌آورند، از سوی دیگر از ورود افراد غیرمتخصص و رانت‌جو به پروژه‌های مسکن اجتماعی نیز جلوگیری می‌شود که همین دو عامل، از بروز بسیاری از گرفتاری‌های پیشین که در مسکن مهر اتفاق افتاد، جلوگیری می‌کند.
انتقاد انبوه‌سازان از مدیران شهرهای جدید
محتشم همچنین با اعلام آمادگی به دولت برای مشارکت در طرحهای ساختوساز در شهرهای جدید گفت: سیاست ایجاد نسل نو شهرهای جدید بسیار سیاست خوب و مثبتی است به شرطی که با تامین امکانات و زیرساخت‌های لازم ،پروژه‌های مسکونی در این شهر جدید شروع شود نه مانند مسکن مهر که هنوز نواقص و کسری‌های زیادی برای زندگی دارد.
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران با انتقاد از نحوه توزیع کار در طرحهای تازه و جذب سرمایه‌گذار در شهرهای جدید افزود: در حال حاضر شهرهای جدید با برخی از انبوه‌سازان برای تاسیسات زیربنایی و روبنایی قرارداد همکاری بسته‌اند که اینها در جریان کار با برخی موارد اختلافی و غیراتفاق نظر مواجه شدند. مثلا قیمت کارشناسی زمین را شهرهای جدید یک عدد خاص با شرایط مشخصی تعیین کرده از طرف دیگر‌سازنده مسکن این قیمت را قبول ندارد. این در حالی است که شهرهای جدید و این دسته از‌سازندگان نتوانسته‌اند این مشکلات را حل کنند و در واقع گروهی از پروژه‌هایی که در سال گذشته باید شروع می‌شده و هم اکنون حدود 40 درصد هم پیشرفت فیزیکی داشته است هنوز عملیاتی نشده است.
وی تاکید کرد: در صورتی که اگر مدیران این شهرها با انجمن‌ها تفاهم کنند که انجمن‌ها پروسه‌های مربوط به کار را هدایت کنند در صورت بروز چنین مسائلی، انجمن‌ها این موارد را به درستی و در اسرع وقت حل و فصل می‌کنند و ساختوساز سرعت بیشتری به خود می‌گیرد. محتشم تصریح کرد: به‌رغم اینکه ما بارها به شهرهای جدید اعلام آمادگی کرده‌ایم، ولی طی سال‌های اخیر پاسخ مثبت و درخواست همکاری از طرف مدیران این شهرها نداشته‌ایم، در واقع شهرهای جدید مستقلا برای خودشان ارزش زمین‌هایشان را ارزیابی کرده‌اند و شرایطی هم تعیین کرده و اعلام کرده‌اند هر کس تمایل دارد می‌تواند با پذیرش شرایط اعلام شده در این شهرها همکاری کند. واقعیت این است که در چنین فراخوانی بعد حرفه‌ای‌سازی در نظر گرفته نشده است. این موضوع باعث شده که اولا انبوه‌سازان نتوانسته از این فرصت‌ها استقبال کنند و عملا استقبالی هم صورت نگرفته است، از سوی دیگر، در نتیجه عدم استقبال انبوه‌سازان، به آن اندازه هم تقاضا نبوده که بتواند برای زمین‌های تجاری معرفی شده به منظور تکمیل و ساخت تاسیسات زیربنایی، سرمایه‌گذار و‌سازنده جذب کند. بنابراین مشاهده می‌کنید که در این زمینه و برای تامین زیربناها به رغم فراخوان جذب سرمایه‌گذار شهرهای جدید با رکود و عقب‌ماندگی مواجه شده است.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران گفت: در حالی که ما به شهرهای جدید پیشنهاد دادیم که برای این موضوع با انجمن‌های انبوه‌سازان در سطح استان‌ها تفاهم کنند و در چارچوب تفاهم‌های تدوین شده انبوه‌سازان حرفه‌ای به شهرهای جدید معرفی شوند و پروژه‌های مشخص شده را به انجام برسانند، اما عملا از این درخواست ما استقبالی نشده است.
وی ادامه داد: حتی خیلی از انبوه‌سازان هم‌اکنون و با این شیوه از این فراخوان سرمایهگذاری با خبر نیستند، در صورتی که اگر این تفاهم و همکاری به واسطه انجمن‌ها صورت بگیرد ضمن اطلاع تمام اعضا از فرصت‌های ایجاد شده، انبوه‌سازان واجد صلاحیت به شهرهای جدید معرفی می‌شوند.
وی با مثبت ارزیابی کردن ایجاد شهر جدید خوارزمی در محدوده شرق تهران گفت: اگر پایه‌ریزی این شهر جدید به صورت کامل و با در نظر گرفتن تمام زیرساخت‌های مورد نیاز باشد این شهر جدید می‌تواند در جذب سرریز جمعیتی شهر تهران بسیار موثر باشد و از طرف دیگر رونق ساختوساز توام با صنعتی‌سازی را به همراه داشته باشد.
پاسخ به یک چالش انبوه‌سازی
دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به برخی مسائل موجود در رابطه با انبوه‌سازانی که با پول مسکن مهر اقدام به سرمایهگذاری و خرید زمین در نقاط دیگری کرده و همین موضوع باعث تاخیرهای پی‌در‌پی در تکمیل و واگذاری پروژه‌ها شده است، توضیح داد: مسکن مهر مشکلات عدیده‌ای داشته است، اما در مورد این مشکل باید بگویم اولا مسکن مهر کلا توسط انبوه‌سازان ساخته نشده است و شاید 40 درصد از کل این پروژه توسط انبوه‌سازان اجرا شده باشد. 60 درصد باقی مانده توسط‌سازندگان غیر انبوه‌ساز شامل تعاونی‌ها، برخی افراد غیر متخصص و در عین حال یکسری عمده از این ساخت‌و‌سازها توسط پیمانکاران انجام شده است. وی ادامه داد: حال اگر برخی از ناهنجاری به نام انبوه‌سازان‌ها تلقی می‌شود واقعیت این است که همه ساخت‌وسازهای مسکن مهر به دست انبوه‌سازان نبوده است. محتشم گفت: تا جایی که ما اطلاع داریم این اشکالات پیش آمده به ندرت از سوی انبوه‌سازان صورت گرفته است ممکن است بعضا برخی افراد به اسم انبوه‌ساز وارد این پروژه‌ها شده باشند، ولی اغلب آنها گرید انبوه‌سازی را نداشته‌اند و ما هم نمونه‌ای از این مورد را سراغ داریم، ولی این نمونه‌های موجود بخش عمده‌ای از آن به غیرانبوه‌سازان مربوط می‌شود و معدودی از این موارد هم ممکن است از سوی انبوه‌سازان صورت گرفته باشد که آن هم از نواقص مسکن مهر بوده که نوع قرارداد در چارچوب اصولی و منطقی و درستی نبوده است.
وی ادامه داد: اما از آن طرف هم اگر اندک پروژه‌هایی توسط انبوه‌ساز یا غیر انبوه‌ساز با این معضل مواجه شده ما می‌توانیم بگوییم مشکلات بسیار دیگری را به انبوه‌سازان و حتی سایر‌سازندگان تحمیل کرده و آن این است که بدنه وزارت راه‌وشهرسازی هنوز که هنوز است بعد از گذشت 5 سال، توانایی تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده از انبوه‌سازان و همچنین توانایی وصول باقی مانده آورده نقدي متقاضیان را ندارد که حتی در برخی از همين پروژه‌ها ارزش افزوده 100 درصدی نسبت به مبلغ وام و کل آورده نقدی متقاضی را داشته است و انبوه‌ساز همچنان گرفتار در یک پروژه
آماده گير كرده است. محتشم توضیح داد: ما انبوه‌سازانی را می‌شناسیم که پروژه آنها افتتاح و تمام شده و پروژه ارزشمندی است اما بخشی از آورده متقاضی همچنان باقی مانده که وزارت راه و شهرسازی نسبت به وصول این آورده اقدام نمیکند و انبوه‌ساز همچنان با این مشکل باقی مانده است. این مشکلات همچنان وجود دارد و ما بارها با وزارت راه‌وشهرسازی نسبت به بهبود عملکردها در این زمینه صحبت کرده‌ایم.
فراخوان وزارت تعاون براي مسكن‌اجتماعي
روز گذشته يك مديركل وزارت تعاون اعلام كرد، همه دستگاه‌ها ليست متقاضيان مشمول مسكن‌اجتماعي را به اين وزارتخانه معرفي كنند. خبرگزاري مهر به نقل از اين مقام دولتي نوشت: مخاطبان مسكن‌اجتماعي از سوي وزارت تعاون مشخص
و تعيين مي‌شوند.
