شهرداري تهران براي تشويق سازنده‌هاي مسكن به تمركز فعاليت در محدوده «بافت‌فرسوده»، يك بسته سياستي حاوي 5 نوع ضوابط انرژي‌زا طراحي و تصويب كرده كه متناسب با مساحت زمين و روش ساخت، امكان بهره‌برداري از همه يا بخش‌هايي از بسته، توسط شركت‌هاي ساختماني و بسازوبفروش‌ها فراهم شده است. اين بسته اواخر سال گذشته توسط سازمان نوسازي شهر تهران و با هدف مسيرسازي براي خروج از ركود سنگين ساخت‌وساز، تدوين شد و اوايل امسال نيز با تاييد سه نفر از معاونان شهردار تهران، براي اجرا در سال94 به تصويب نهايي رسيد.

از جزئيات بسته انرژي‌زا براي ساخت مسكن در بافت‌فرسوده حاكي است: شهرداري تهران در قالب اين بسته،
5 سياست جديد براي «كاهش هزينه» و «افزايش سود» آپارتمان‌سازي در 1/ 6 درصد از مساحت پايتخت كه طبق مقررات شوراي عالي شهرسازي، بافت فرسوده شناخته مي‌شود، در نظر گرفته است كه با اعمال آنها به خصوص دو سياست «تراكم تشويقي، وام ارزان‌قيمت ساخت»، قيمت تمام‌شده آپارتمان در اين محدوده از شهر در مقايسه با ساير نقاط پايتخت به طور قابل ملاحظه‌اي كاهش پيدا مي‌كند. تاكنون، تنها مشوق براي ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده، تخفيف در عوارض شهرداري بود كه با يك نرخ به صورت مساوي بين همه سازنده‌ها تعلق مي‌گرفت اما در بسته جديد، اين مشوق به علاوه چهار مولفه تشويق‌كننده و تخفيف‌دهنده ديگر، مشروط به «حد مشخص مساحت زمين» و «تجميع حداقل دو قطعه زمين» در اختيار مالكان و عوامل ساخت قرار مي‌گيرد.

  شرط بهره‌‌مندي از كل بسته
با مصوبات جديد شهرداري تهران، امسال ساخت‌وساز در محدوده بافت‌فرسوده به ترتيب مشمول «تخفيف 50 تا 100 درصدي عوارض ساخت»، «ارائه يك تا دو طبقه تراكم تشويقي»، «اجازه كسري پاركينگ معادل نصف واحدهاي مسكوني پروژه»، «تامين رايگان هزينه طراحي و اجراي نما» و «پرداخت يارانه 9 درصدي نرخ سود وام نوسازي» مي‌شود. نحوه تخصيص مشوق‌هاي 5گانه براي نوسازي ساختمان‌هاي قديمي به گونه‌اي طراحي شده كه سازنده‌ها به استفاده از روش زنجيره‌اي براي ساخت‌وساز جلب شوند.
در روش زنجيره‌اي، مالك يك ساختمان كلنگي يا فرسوده چنانچه بخواهد از همه مشوق‌هاي نوسازي بهره ببرد، بايد بتواند مالكان قطعات مجاور را نيز به انجام عمليات تخريب راضي كند تا  با تجميع چند قطعه، مساحت زمين آماده نوسازي را به حد تعيين شده براي بهره‌مندي از كل بسته انرژي‌زا، برساند.

  تخفيف در عوارض ساخت
بر اين اساس، مشوق اول كه تخفيف در عوارض ساخت است، براي قطعاتي كه بين 100 مترمربع تا حداكثر 300 مترمربع مساحت دارند، بدون نياز به تجميع، به صورت 100 درصد تعلق مي‌گيرد به اين معني كه كل عوارض ساخت مسكن رايگان خواهد بود. اما براي قطعات بالاي 300 مترمربع، حداكثر 50درصد تخفيف داده خواهد شد مگر اينكه مالك ملك فرسوده‌اي كه زمين آن بيش‌از 300 مترمربع مساحت دارد، به تجميع با ملك مجاور روبياورد كه در اين صورت، تخفيف عوارض تا 100 درصد اعمال خواهد شد.

  يك تا دو طبقه تراكم تشويقي
شهرداري تهران براي ارائه «تراكم‌تشويقي» به عنوان دومين مشوق نيز شرط ساخت‌وساز زنجيره‌اي را در نظر گرفته است به طوري كه براي زمين‌ بالاي 150 مترمربع– منظور از زمين، عرصه يك ملك كلنگي است- يك طبقه تراكم تشويقي داده مي‌شود اما چنانچه مساحت زمين از فرآيند تجميع، به بالاي 150 مترمربع تبديل شود، مجوز دو طبقه تراكم تشويقي ارائه خواهد شد.

  اجازه تامين نصف پاركينگ
مشوق ديگري كه به واسطه آن، سود ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده به شكل قابل توجهي افزايش يافته و باعث تحريك سرمايه‌گذاري سازنده‌ها مي‌شود، مجوز «كسري پاركينگ» است. شهرداري به شرط تجميع در مساحت‌هاي مشخص، تامين نشدن پاركينگ براي نيمي از آپارتمان‌هاي يك ساختمان را بلامانع دانسته است. با حذف شرط «هر واحد مسكوني، يك پاركينگ» براي بخشي از ساخت‌وسازهاي بافت‌فرسوده، عملا نسبت زيربناي مسكوني به مشاعات افزايش مي‌يابد و در نتيجه سود ساخت براي سازنده بالا مي‌رود.

  وام يارانه‌اي و نماي رايگان
از سال جاري براي اولين بار، هزينه طراحي و اجراي نماي ساختمان در بافت‌فرسوده توسط شهرداري پرداخت مي‌شود. پنجمين مشوق نيز در راستاي مصوبه سال گذشته دولت مبني‌بر پرداخت 50 ميليون تومان تسهيلات بانكي براي نوسازي بافت‌هاي فرسوده، طراحي شده است.
تسهيلات 50 ميليوني قرار است با سود 13درصد به سازنده‌ها پرداخت شود و مابه‌التفاوت اين نرخ تا سود 22درصد بانكي كه 9 درصد برآورد مي‌شود را دولت در قالب يارانه بخش مسكن به بانك‌ها پرداخت خواهد كرد. اما شهرداري تهران، براي نحوه تخصيص يارانه سود وام 50 ميليوني، شرط تعيين كرده و ارائه اين تسهيلات را فقط براي پروژه‌هاي تجميعي مجاز دانسته است. با توجه به اينكه در مصوبه دولت، دست شهرداري‌ها براي تعيين ضوابط نحوه پرداخت وام 50 ميليوني نوسازي باز گذاشته شده است، در تهران اين تسهيلات 13درصدي به پروژه‌هاي تك‌قطعه‌اي تعلق نمي‌گيرد بلكه حتما بايد تجميع اتفاق بيفتد.

  مكان پرظرفيت براي رونق مسكن
مساحت فعلي بافت‌فرسوده تهران 3700 هكتار است كه تقريبا همه مناطق 22گانه، با مساحت‌هاي مختلف، در اين محدوده قرار مي‌گيرند. بيشترين عرصه فرسوده متعلق به مناطق جنوبي شهر است.
در سال‌هاي 90 و 91 كه ساخت‌وساز در فاز رونق قرار داشت، حداقل 20درصد از كل واحدهاي مسكوني جديد تهران در بافت‌فرسوده ساخته مي‌شد اما هم‌اكنون كه تيراژ ساخت در پايتخت نصف شده، سرمايه‌گذاري‌ها در بافت‌فرسوده نيز به همين نسبت كاهش پيدا كرده است. مديريت شهري تهران با اين بسته انرژي‌زا، در نظر دارد ظرفيت از دست رفته ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده را قبل از شروع رونق مسكن، احيا كند.

  کاهش 50 درصدی هزینه تمام شده
طبق بررسی‌های انجام شده توسط سازمان نوسازی شهر تهران و براساس اعلام آمار بانک مرکزی هزینه ساخت بدون احتساب قیمت زمین در محدوده بافت فرسوده تهران مترمربعی 750 هزار تومان تمام می‌شود که بسته تشویقی جدید نوسازی با احتساب حذف هزینه‌های سازمان نظام مهندسی و بیمه می‌تواند تا 350 هزار تومان معادل 50 درصد قیمت تمام شده ساخت را برای سازندگان کاهش دهد. علیرضا نبید، معاون سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرد: تلاش شده است در بسته نوسازی بافت فرسوده به تمامی نیازها برای کاهش هزینه‌های نوسازی پاسخ داده شود البته در برخی محورها همچون بیمه به قانون مجلس نیاز است.

  نوسازی 36 درصدی بافت فرسوده
عبادالله فتح‌اللهی، مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران روز گذشته در نشست خبری پیرامون ارائه بسته تشویقی جدید نوسازی مساحت بافت فرسوده شهر تهران را 3700هکتار عنوان کرد و افزود: این محدوده از 205 هزار پارسل تشکیل می‌شود که پنج درصد مساحت شهر و 15 درصد جمعیت پایتخت را در خود جا داده است؛ البته 36 درصد از این تعداد معادل 75 هزار پارسل به دو شکل انفرادی و تجمیعی نوسازی شده است.
او ادامه داد: تاکنون 286 هزار واحد مسکونی در محدوده بافت فرسوده نوسازی شده است که از این تعداد 64 هزار واحد به شکل تجمیع و 222 هزار واحد به شکل انفرادی نوسازی شده است. مطابق با آمارهای سازمان نوسازی در 12 ماهه سال گذشته 2618 پروانه در بافت فرسوده صادر شده است که از این تعداد حدود هزار پروانه به روش تجمیعی و 1600 پروانه به روش انفرادی صادر شده است.

  اولویت دریافت تخفیفات به پلاک‌های تجمیعی
مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران ضعف در کیفیت نوسازی انفرادی و یکنواخت بودن بسته‌های تشویقی برای کل پارسل‌ها را از جمله انتقادهای وارد شده به بسته تشویقی گذشته دانست و گفت: بسته جدید پاسخی به این انتقادها در راستای کیفیت نوسازی و متوازن کردن نوسازی بافت است. او اظهار کرد: در بسته تشویقی جدید اولویت و حداکثر مجموعه تخفیفات و تشویق‌ها به واحدهای تجمیعی می‌رسد به گونه‌ای که مجموعه تشویق‌ها به مساحت بالای 150 مترمربع متمرکز شده است و با پلاک‌های زیر 100 مترمربع با رعایت حقوق مالکانه به شکل انقباضی برخورد می‌شود. به این ترتیب شهروندانی که به روش تجمیع به نوسازی واحد خود می‌پردازند از حداکثر مشوق‌های تشویقی بهره‌مند می‌شوند.

  تراکم تشویقی بین یک تا چهار طبقه
فتح‌اللهی یکی از اهرم تشویقی در بسته جدید را ارائه تراکم‌های مجاز تشویقی در چارچوب ضوابط طرح جامع و تفصیلی اعلام کرد.  او در این خصوص توضیح داد: در این بسته در صورتی که یک پارسل به شکل انفرادی بیش از 150 مترمربع مساحت داشته باشد از یک طبقه تراکم تشویقی و در صورتی که به روش تجمیع نوسازی شود از 2 طبقه تشویقی برخوردار می‌شود. او تاکید کرد: اگر تجمیع پلاک‌های نوسازی شده یک بلوک کامل شهری را شامل شوند، علاوه بر دو طبقه تراکم تشویقی ذکر شده، در صورت ارائه طرح توجیهی به سازمان نوسازی 2 طبقه تراکم تشویقی دیگر نیز دریافت خواهد کرد.

  سال 93 بدون پرداخت تسهیلات دولت
مدیر عامل سازمان نوسازی با بیان اینکه یکی دیگر از اهرم‌های تشویقی بسته جدید تسهیلات دولتی است، اظهار کرد: در بسته جدید برای پلاک‌های تجمیعی با متراژ بالای 150 مترمربع یارانه وام 9 درصدی تعلق می‌گیرد.
او افزود: در این بخش پلاک‌هایی که به روش انفرادی نوسازی می‌شوند اگرچه با رعایت حقوق مالکانه می‌توانند از تسهیلات وام استفاده کنند اما وام بدون یارانه دولتی به آنها پرداخت خواهد شد.

  10 میلیون تومان کمک بلاعوض در نما
فتح‌اللهی ارائه کمک بلاعوض سازمان نوسازی شهر تهران در هزینه‌های اجرای نمای ساختمان را اهرم دیگر این بسته خواند و گفت: برای هر پلاک بافت فرسوده به شرط تجمیع تا سقف 10 میلیون تومان کمک بلاعوض از سوی سازمان نوسازی ارائه می‌شود.

  تخفیف 50 درصدی عوارض درکاربری غیرمسکونی
او با بیان اینکه از ابتدای سال جدید عوارض مربوط به راسته‌های تجاری و اداری مشمول نرخ جدید عوارض خواهد شد، تصریح کرد: بسته تشویقی جدید شرایطی را در نظر گرفته که بر مبنای آن تمامی پلاک‌های تجاری و اداری در محدوده بافت فرسوده که تاکنون ملزم به پرداخت عوارض به شهرداری بودند، مشمول 50 درصد تخفیف عوارض شهرداری شوند.

  معافیت از عوارض ارزش بهینه
فتح‌اللهی عنوان کرد: براساس محتوای این بسته املاک زیر 300 مترمربع به طور کامل از پرداخت عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی معاف هستند؛ ضمن آنکه این معافیت برای املاک واقع در خارج از راسته‌ها و بورس‌های تجاری تا سقف 50 درصد لحاظ شده است. او در بخش دیگری از صحبت‌های خود از بهره‌مندی املاک فاقد سند از امکانات این بسته تشویقی خبر داد و گفت: این مالکان به شرط اثبات مالکیت خود می‌توانند از فرآیند تشویقی این بسته استفاده کنند. عوارض ارزش بهینه نوعی از عوارض است که با مصوبه شورای شهر تهران برای املاکی که از اجرای طرح تفصیلی دارای ارزش مضاعف شده‌اند، تعلق می‌گیرد و از ابتدای امسال پرداخت آن اجباری است. بهای این عوارض به طور متوسط مترمربعی 75 هزار تومان است که به این ترتیب سازنده‌های بافت فرسوده از آن معاف هستند.

  علت عبور از خط قرمز پارکینگ
به گفته رئیس سازمان نوسازی شهر تهران بخشی از بسته تشویقی به امتیازات ویژه پارکینگ مربوط می‌شود. او در این باره توضیح داد: در این بسته به هیچ عنوان حذف پارکینگ‌ها در متراژهای زیر
100 مترمربع پذیرفته نشده است اما برای متراژهای بالای 100 متر تا 200 مترمربع به روش انفرادی تاکید شده امکان پذیرش یک واحد کسری وجود داشته باشد. او در پاسخ به سوال مبنی بر اینکه چرا مدیریت شهری از خط قرمز خود در طرح تفصیلی مبنی بر تامین پارکینگ در این بسته عبور کرده است؟ گفت: از دیدگاه کارشناسی با هر نوع کمبود پارکینگ به ویژه در ساخت‌وسازهای انفرادی مخالف هستیم اما در محدوده بافت فرسوده به دلیل آنکه با بحران مواجه هستیم از یکسری اصول به دلیل تامین برخی حداقل‌های دیگر قصور کرده‌ایم.

  اصلاح روش قدیمی شناسایی بافت فرسوده
او همچنین از اصلاح روش قدیمی شناسایی بافت فرسوده خبر داد و اظهار کرد: در مسیر جدید به جای آنکه کل املاک یک محله جزو بافت فرسوده قرار گیرد، تمامی املاک موجود در یک بلوک که دامنه آن کوچک‌تر از محله است مشمول شرایط بافت فرسوده می‌شود. او ادامه داد: در روش جدید نوسازی فقط به نوسازی پارسل توجه نمی‌شود؛ بلکه نوسازی خدمات هفت‌گانه مورد توجه است این روش اگرچه سرعت نوسازی را کاهش می‌دهد اما سایر مشکلات محله را ریشه‌کن می‌کند.