نياز مسكن يك دهه آينده، كالبدشكافي شد
گونه‌هاي جديد تقاضاي مسكن
تغييراتي كه به صورت «نامحسوس» اما «اساسي» در تركيب جمعيتي كشور طي سه دهه گذشته اتفاق افتاده، براي اولين‌بار توسط يك دستگاه دولتي رصد شده و قرار است در برنامه‌ريزي‌ها براي تنظيم مهم‌ترين بازار اقتصادي لحاظ شود.
نتايج تحقيقات وزارت راه‌وشهرسازي از شكل كنوني جمعيت و خانوار ايراني نشان مي‌دهد: اگرچه نرخ رشد جمعيت كشور از اواسط دهه60 ناگهان با شيب تند كاهش يافته، اما وقوع يكسري تحولات اجتماعي و اقتصادي در 20 سال اخير مانع از اثرگذاري انقباض جمعيت بر تعداد خانواده‌ها شده است، طوري كه شيوع گونه‌هاي جديد خانوار در كشور به افزايش خانوار‌هاي «تك‌نفره» دامن زده و به‌رغم كاهش شتاب جمعيتي، تعداد خانوارهاي متقاضي مسكن را افزايش داده است. اين تحقيق كه براي شناسايي آخرين وضعيت شاخص‌هاي جمعيتي و خصوصيات خانوارها با هدف «طبقه‌بندي جامعه متقاضي مسكن» انجام شده است، مشخص مي‌كند: نرخ رشد سالانه جمعيت كشور از نزديك 4درصد در نيمه اول دهه60 به نزديك 2درصد در نيمه دهه70 و حدود يك درصد در ابتداي دهه90 رسيده است. اما در همين فاصله، به جاي آنكه ميزان رشد تعداد خانوارها متناسب با كاهش رشد جمعيت افت كند، در رابطه‌اي معكوس، افزايش پيدا كرده است. نرخ رشد سالانه تعداد خانوارها در ايران از 51/2درصد در فاصله سال‌‌‌هاي 65 تا 75 به 89/3 درصد در پايان سال90 رسيده است. رابطه معكوس بين رشد جمعيت و رشد تعداد خانوارها اگر چه از سه دهه پيش برقرار شد، اما ادامه آن فاصله اين دو نرخ رشد را در اواخر دهه80 بيشتر كرده است. طوري كه سال90 در شرايطي كه جمعيت كشور 29/1 درصد افزايش يافت، تعداد خانوارها معادل 89/3درصد زياد شد. كالبدشكافي از جمعيت ايران نشان مي‌دهد: طي سال‌هاي اخير «تغيير سبك زندگي» به تشديد اين رابطه معكوس دامن زده است. در اين سال‌ها «كاهش زاد و ولد»، «ميل به زندگي مجردي» و «تشكيل خانوارهاي مستقل پيش‌از ازدواج» در كنار عامل ديگري به نام «طلاق» باعث شده «بعد خانوار» به عنوان يكي از سه شاخص جمعيتي كاهش پيدا كند. كاهش بعد خانوار كه به معني كم شدن اعضاي يك خانوار است، عملا اثر كاهش رشد جمعيت را بر نرخ رشد خانوار خنثي كرده و به افزايش تعداد خانوارها منجر شده است. «بعد خانوار» از 11/5 نفر در سال65 به 03/4 نفر در سال85 و سپس 54/3 نفر در سال90 رسيده است. طبق آخرين بررسي‌هاي صورت گرفته توسط وزارت راه‌وشهرسازي، بعد خانوارهاي ايراني در سال92 باز هم كم شده و به 5/3 نفر تبديل شده است. با كاهش تعداد اعضای خانوارها، جمعيت ايران در قالب تعداد خانوارهاي بيشتر نمود پيدا مي‌كند.  به عبارت ديگر، در شرايطي كه هم‌اكنون شاخص «رشد جمعيت» رو به كاهش است، به‌علت كاهش شاخص «بعد خانوار»، عملا شاخص «رشد تعداد خانوارها» در مسير افزايشي قرار دارد. وزارت راه‌وشهرسازي براي نيازسنجي در بازار مسكن و برآورد ميزان نياز مسكن در فاصله سال‌هاي 93 تا 1405، به تجزيه و تحليل علل تغييرات اين سه شاخص جمعيتي پرداخته است. نتايج بررسي‌ها حاكي است: در حال‌حاضر شتاب رشد خانوارهاي «تك‌نفره» رو به افزايش است و در مقابل، نرخ افزايش خانوارهاي «سه و چهار نفره» كه نيمي از كل خانوارهاي كنوني ايران را تشكيل مي‌دهند به سمت كم شدن حركت مي‌كند. در دهه60، خانوارهاي پرجمعيت –بعد 7 نفر به بالا- بين 20 تا 30 درصد كل خانوارهاي ايراني را تشكيل مي‌داد اما در ابتداي دهه90 سهم خانوارهاي پرتعداد در مناطق شهري به 3/2 درصد رسيده است و عملا خانوارهاي پرجمعيت در حال محوشدن هستند. در حال حاضر بيشترين فراواني در بعدخانوار متعلق به خانوارهاي سه و چهار نفره است كه 54درصد كل خانوارها را تشكيل مي‌دهند. با اين حال، نرخ رشد خانوارهاي سه و چهارنفره نيز در سال‌‌هاي اخير كاهش پيدا كرده و در مقابل، نرخ رشد تعداد خانوارهاي تك‌نفره رو به افزايش است. هم‌اكنون طبق آخرين آمار رسمي مركز آمار كه وزارت راه‌وشهرسازي به آن استناد مي‌كند، 7درصد كل خانوارهاي ايراني، «تك‌نفره» هستند. در تحقيقات صورت گرفته توسط تيم نويسندگان نسخه جديد طرح جامع مسكن در وزارت راه‌وشهرسازي، مشخص شده است: افزايش تعداد خانوارهاي «تك‌نفره» در نتيجه شكل‌گيري گونه‌هاي جديد خانوار است. در حال حاضر در كنار خانوار هسته‌اي يا به تعبير ديگر خانواده زن و شوهري – زوج تنها-، گونه‌اي جديدي از خانوارها به وجود آمده است كه اعضای آنها لزوما زن و شوهر نيستند. اين خانوارها در اشكالي مانند خانوار تك‌والدي، خانوار مجرد مردانه يا مجرد زنانه در جامعه ديده مي‌شوند كه اين اشكال به افزايش تعداد خانوارهاي تك‌نفره منجر شده است. كاهش ميل به فرزندآوري، افزايش زندگي‌هاي دانشجويي، افزايش گرايش به استقلال در فرزندان، تشكيل خانوارهاي مستقل پيش از ازدواج و همچنين افزايش طلاق و بي‌ميلي به ازدواج مجدد مجموعه عواملي هستند كه باعث شده‌اند تعداد خانوارهاي تك‌نفره افزايش پيدا كند.
 برنامه‌ريزي براساس تركيب جديد جمعيتي
حامد مظاهريان معاون امور مسكن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازي روز گذشته درباره برنامه‌اي كه دولت در قالب طرح جامع مسكن براي «ساخت و تامين مسكن» تدارك ديده است،گفت: وزارتخانه با استناد به تركيب و شكل كنوني جمعيت و خانوار ايراني، برنامه بلندمدت 13ساله براي جامعه هدف متقاضي مسكن تدوين كرده است. مظاهريان در تشريح اين برنامه گفت: نابرابري بين تعداد كل واحدهاي مسكوني و تعداد خانوارها در كشور از يك ميليون و 300 هزار واحد در سال90 به حدود يك ميليون و 200 هزار واحد در سال92 رسيده است.  معاون وزير راه‌وشهرسازي با اشاره به اينكه برنامه تامين مسكن با لحاظ نرخ رشد اقتصادي سالانه 2/5درصد در طول يك دهه آتي، تدوين شده است، افزود: بر اين اساس و با احتساب تعداد خانوارهاي فاقد مسكن، تعداد خانوارهاي تازه تشكيل شده در هر سال و همچنين واحدهاي مسكوني فرسوده و نيازمند نوسازي، در برنامه دولت ساخت 10 ميليون و 800 هزار واحد مسكوني جديد در فاصله سال‌هاي 1393 تا 1405 هدف‌گذاري شده است. مظاهريان با تاكيد بر نياز بازار مسكن به حدود 11 ميليون واحد مسكوني جديد در 13 سال آينده، تصريح كرد: متناسب با روند كنوني كاهش بعد خانوارها پيش‌بيني مي‌شود تا سال 1405 اين شاخص يعني تعداد اعضای هر خانوار از 5/3 نفر كنوني به 12/3 نفر برسد. بنابراين در برنامه ساخت و تامين مسكن، متوسط مساحت واحدهاي مسكوني جديد متناسب با گونه‌های جدید تقاضا از 101 مترمربع فعلي به 90 مترمربع كاهش پيدا مي‌كند. معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي در ادامه گفت‌وگو فرمودند ، كل سرمايه‌گذاري لازم براي ساخت‌وسازهاي 13سال آينده را يك ميليون و 52هزار و 400ميليارد تومان برآورد كرد و گفت: بايد سالي حداقل 80 هزار ميليارد تومان سرمايه‌گذاري براي ساخت‌‌وسازهاي مسكوني در كشور انجام شود تا بتوان در افق طرح جامع مسكن 8/10 ميليون واحد مسكوني به موجودي كنوني بازار مسكن اضافه كرد.
 بيشترين عرضه در چه دوره‌اي؟
معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي همچنين اعلام كرد: بررسي‌ها درباره ميزان ساخت‌وساز و حجم عرضه مسكن در سه دوره زماني سال‌هاي 65 تا 75، 75 تا 85 و 85 تا 90 نشان مي‌دهد بيشترين عرضه جديد در دوره آخر اتفاق افتاده است. در فاصله سال‌هاي 65 تا 75، حجم عرضه جديد رشد سالانه 7/2 درصد داشته و در سال‌هاي 75 تا 85 نرخ رشد عرضه به 8/4 درصد مي‌رسد، اما در فاصله 85 تا 90 ميزان ساخت و عرضه جديد مسكن سالانه 5درصد رشد مي‌كند. علت بيشترين رشد در عرضه مسكن طي 5 سال اخير، تيراژ مسكن‌مهر و همچنين رونق تاريخي صدور پروانه‌هاي ساختماني در شهرها از جمله تهران بوده است.

در تحقيقات صورت گرفته توسط تيم نويسندگان نسخه جديد طرح جامع مسكن در وزارت راه‌وشهرسازي، مشخص شده است: افزايش تعداد خانوارهاي «تك‌نفره» در نتيجه شكل‌گيري گونه‌هاي جديد خانوار است. در حال حاضر در كنار خانوار هسته‌اي يا به تعبير ديگر خانواده زن و شوهري – زوج تنها- گونه‌هاي جديدي از خانوارها به‌وجود آمده است