شهرداري تهران طرح «تضعيف منافع مالي تخلفات ساختماني» را كليد زد
تعرفه انواع تخلف در ساختوسازهاي مسكوني و تجاري تا چهار برابر افزايش پيدا مي‌كند
معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران به‌منظور از بين بردن منافع مالي تخلفات ساختماني براي بسازوبفروش‌ها، نظام صدور احكام جريمه در كميسيون ماده 100 را تغيير داد.
در نظام جديد رسيدگي به انواع تخلف در ساخت‌وساز، «نرخ پايه» در فرمول محاسبه تعرفه جرايم، از طريق تعديل «ارزش معاملاتي املاك» متناسب با نرخ تورم و قيمت روز ملك، سنگين‌تر مي‌شود؛ طوري كه با اعمال نرخ‌هاي جديد، ميزان جريمه‌ها براي ساختوسازهاي مسكوني بين 5/1 تا 3 برابر و براي پروژه‌هاي تجاري بين 2 تا 4 برابر تعرفه‌هاي فعلي، افزايش پيدا مي‌كند.
غالب بسازوبفروش‌ها در تهران با دريافت امتيازهاي ويژه‌اي همچون تراكم بيشتر يا كاربري متفاوت از شهرداري‌هاي مناطق، علاوه بر اينكه موفق به دريافت پروانه‌ساختماني با مشخصاتي فراتر از ضوابط طرح تفصيلي مي‌شوند، در مسير ساخت‌وساز دوباره براي كسب سود بيشتر، به زياده‌‌خواهي خود ادامه مي‌دهند و اين بار بدون اطلاع مديران شهري، برخي مقررات قيد شده در پروانه ساختماني همچون حداقل تعداد پاركينگ، حداكثر متراژ زيربنا، حداقل مساحت مشاعات، تاسيسات ايمني، دستورالعمل نما و... را دور مي‌زنند و مرتكب انواع تخلفات ساختماني مي‌شوند.
طبق بررسي‌هايي كه اوايل امسال كميسيون شهرسازي و معماري شوراي شهر تهران انجام داد، در حال حاضر جريمه‌اي كه شهرداري براي بخشش تخلفات ساختماني اعمال و از سازنده‌ها دريافت مي‌كند سهم فوق‌العاده اندكي در قيمت تمام‌شده پروژه‌ها دارد و منافعي كه با عبور از ضوابط ساخت‌وساز، براي متخلفين در هنگام فروش آپارتمان‌ها و واحدها حاصل مي‌شود، به نوعي انگيزه تخلف براي افزايش بنا يا مثلا حذف پاركينگ را بالا مي‌برد.
شوراي شهر تهران بهار امسال براي افزايش ريسك تخلفات ساختماني و تعديل بهاي تخلف خواستار صدور «فتواي شرعي» شد؛ اما هم‌اكنون شهرداري تهران براي بازدارندگي در اين مسير پيش‌قدم شده و افزايش تعرفه جرايم تخلفات ساختماني را در دستور كار قرار داده است. با اين حال تصويب اين طرح ممكن است با اما و اگر روبه‌رو شود. اين دومين طرح موثر شهرداري تهران در سال جاري در زمينه جلوگيري از تخريب چهره شهرسازي پايتخت به حساب مي‌آيد. اولين طرح با مضمون «جلوگيري از تخريب ساختمان‌هاي جوان كمتر از 25سال عمربنا» اوايل امسال توسط معاونت شهرسازي پيشنهاد شد؛ اما تاكنون به تصويب نرسيده است!
دو دسته تخلفات كمي و كيفي
در نظام جدید مقابله با تخلفات ساختمانی كه در راه بازار ساختوسازهاي تهران است، مدیریت شهری بنا دارد برای کاهش میزان تخلفات ساختمانی مکانیزم جدیدی را به اجرا در بياورد که براساس آن تخلفات ساختمانی به دو دسته کمی و کیفی تقسیم می‌شوند. از یکسو مالکانی که در جریان ساخت‌وساز مرتکب تخلف کیفی می‌شوند از دریافت پایان‌کار ساختمانی محروم می‌شوند و از سوی دیگر آن‌دسته از متخلفانی که تخلفات کمی انجام می‌دهند با نرخ جدید تعرفه‌های جریمه که مطابق با قیمت روز ملک آنها تعیین شده است، مواجه خواهند شد. تخلفات کیفی دسته‌ای از تخلفات ساختماني است که با جان ساكنان يك ساختمان يا اهالي محله سروکار دارد و تخلفات کمی دسته‌ای دیگر از تخلفات است که اجرای آن بدون مجوز شهرداری و مغاير با ضوابط طرح تفصيلي و پروانه صادر شده صورت گرفته است.
از این رو شهرداری برای مقابله با دسته دوم تخلفات فرمولی را طراحی کرده که برمبنای آن ارزش معاملاتی ساختمان‌ها برابر نرخ تورم و قیمت روز با فرمول مشخصي به يك ضريب تبديل مي‌شود كه بهاي تخلف با استفاده از اين ضريب، براي املاک مسکونی بين یک‌ونیم تا سه برابر و در املاک تجاری بين دو تا چهار برابر جرايم كنوني، افزايش پيدا مي‌كند.
جريمه؛ منبع درآمد شهرداري يا عامل سلامت شهر
به گفته کارشناسان شهری در صورتی که نظام جدید مقابله با تخلفات ساختمانی مطابق با آنچه روی کاغذ نوشته شده، اجرایی شود می‌تواند به‌عنوان ابزار بازدارنده از تخلف عمل کند.
معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران از تدوین سازوکار جدید مقابله با تخلفات ساختمانی در حالی خبر می‌دهد که برخی کارشناسان شهری، روند و عملكرد سال‌هاي گذشته کمیسیون ماده 100 را به جای آنکه عامل بازدارنده از تخلف بدانند، محلی برای توليد درآمد بابت پوشش بخشي از هزينه‌‌هاي اداره شهر تعبير مي‌كنند. به گفته كارشناسان، شهرداری‌ها به علت وابستگی درآمدی به جريمه دريافتي از تخلفات، چندان برای پیشگیری محکم و قاطع از تخلفات ساختمانی برنامه‌ريزي نمي‌كنند.
اما علیرضا نادری معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با وجود چنین انتقادهایی می‌گوید: «شهرداری تهران با تمام قوا پای طرح تغيير نظام پيشگيري از تخلفات ساختماني و تحول در جرايم مربوطه می‌ایستد».
معاون شهردار تهران معتقد است: افزایش تعرفه جریمه‌ها می‌تواند به‌عنوان بازوي اصلي بازدارندگي از تخلف ساختماني عمل کند.
افزايش بهاي تخلف به نسبت قيمت ملك
معاون شهردار تهران در تشریح نظام جدید مقابله با تخلفات ساختمانی به سابقه بروز تخلفات ساختمانی در سال 1324 اشاره کرد و گفت: در ابتدا این تخلفات از سوي بلديه به‌عنوان جرم کیفری محسوب می‌شد و مجرم به 3 تا 10 روز حبس محکوم می‌شد، اما در دهه 60 تخلفات ساختمانی جنبه حقوقی پیدا کرد و از آن زمان تاكنون برای متخلفین ساختمانی، حکم تخریب یا جریمه ريالي صادر می‌شود.
نادری با بیان اینکه در دسته‌بندی کلی دو نوع تخلف ساختمانی وجود دارد، اظهار کرد: دسته اول تخلفاتی هستند که پروانه ساختمانی دارند و دسته دوم تخلفاتی که هیچ‌گونه پروانه ساختمانی برای آنها صادر نشده است.
او افزود: مالکین يا سازنده‌هايي که ملک آنها دارای پروانه ساختمانی است ممکن است دو نوع تخلف کمی و کیفی انجام دهند. تخلفات کیفی به دسته ای از تخلفات گفته می‌شود که با جان انسان‌ها سروکار دارند. این نوع تخلفات در 12 شاخه با كدهاي مشخص تقسيم‌بندي مي‌شوند که عدم رعایت ضوابط آتش‌نشانی يا تعبیه نشدن پله فرار از جمله این نوع تخلفات است.
او با اشاره به نظام جدید مقابله با تخلفات ساختمانی گفت: مالکینی که مرتکب چنین تخلفات ساختمانی می‌شوند، گواهی پایان کار ساختمانی برای آنها صادر نمی شود. معاون شهرسازی شهرداری تهران تصریح کرد: اما در بخش تخلفات کمی مثل اضافه بنا، اضافه تراكم یا حذف پارکینگ، رای کمیسیون ماده 100 که توسط نماینده قوه قضائیه، وزارت کشور و شورای شهر امضا می‌شود به دو شكل تخریب بنا یا جریمه‌ريالي، صادر مي‌شود. او از افزایش میزان جریمه تخلفات ساختمانی مطابق با ارزش معاملاتی روز املاک خبر داد و افزود: بنا داریم در نظام جدید رقم جریمه با رقم معاملاتی ملک یکسان شود تا عمل به تخلف ساختمانی برای مالکان منفعت مالی نداشته باشد. نادری تاکید کرد: ممکن است این روش نقدهایی را به دنبال داشته باشد؛ اما به اعتقاد شهرداری افزایش رقم جریمه‌ها می‌تواند به‌عنوان یک عامل بازدارنده عمل کند.
دو فاکتور تعیین جریمه
مدیرکل کمیسیون ماده 100 شهرداری تهران نیز در تشریح شكل جديد نحوه محاسبه جریمه تخلفات ساختمانی در این کمیسیون گفت: براساس تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری‌ها، آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان سالانه توسط شهرداری تهیه می‌شود و به تایید شوراي شهر می‌رسد.
محمد موسوی، مدیرکل کمیسیون ماده 100 شهرداری تهران به اولین فاکتور تعیین میزان جریمه اشاره کرد و ادامه داد: در این نظام ارزش معاملاتی ساختمان هماهنگ با نرخ تورم تعیین می‌شود و تحت‌تاثير تعديل ارزش، ميزان جرايم در املاک مسکونی بین یک‌ونیم تا 3 برابر و املاک تجاری بین دو تا 4 برابر افزایش می‌یابد.
او با بیان اینکه در کمیسیون ماده 100 سه محور فنی، شهرسازی و بهداشتی به‌عنوان تخلفات ساختمانی محسوب می‌شود، تصریح کرد: در بخش فنی، تخلفات با جان انسان‌ها سروکار دارند. از این رو مالکان ساختمان‌هایی که چنین تخلفاتی را انجام داده‌اند به هیچ عنوان پایان‌کار برای آنها صادر نمی‌شود.
او ادامه داد: البته برای اجرای احکام تخلفات ساختمانی 30 سازمان دخیل هستند. 15 سازمان مستقیما به شهرداری تهران مربوط می‌شوند و 15 سازمان دیگر همچون نظام مهندسی، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و... در خارج از نظام شهرداری مسووليت دارند.
به همین دلیل تصمیم داریم در نظام جدید ابتدا به یکپارچگی درون سازمان‌های شهرداری دست یابیم و سپس به رایزنی با سایر سازمان‌ها بپردازیم.
موسوی فاکتور دوم موثر در تعیین نرخ جریمه را «جغرافیای تخلف» عنوان كرد و افزود: براین اساس میزان جریمه در مناطق 22گانه تهران متفاوت است. یعنی ساختمانی که در منطقه یک مرتكب تخلف ساختمانی مي‌شود، جریمه‌ای بالاتر از ساختمان‌های نواحی جنوب شهر باید بپردازند.
ارزش جرايم معادل 3/0درصد بودجه شهرداري
مدير كل كميسيون ماده 100 با اشاره به درآمد شهرداری تهران از محل تخلفات ساختمانی عنوان کرد: عمده رای‌های صادره در کمیسیون ماده 100 «تخریب» است و براي درصد كمي از تخلفات حكم جریمه صادر می‌شود. او اضافه کرد: در سال گذشته از محل جریمه تخلفات ساختمانی در تهران حدود 55 میلیارد تومان درآمد در بودجه شهرداري حاصل شد که در واقع 3/0 درصد از کل بودجه 15 هزار میلیارد تومانی شهرداری تهران را شامل می‌شود. موسوی در پاسخ به انتقاد برخی کارشناسان در مورد نحوه عملکرد شهرداری تهران در برخورد با تخلفات ساختمانی تاکید کرد: اگر شهرداری با هدف کسب درآمد از محل تخلفات ساختمانی به برخورد با متخلفین نمی‌پرداخت باید، جریمه‌های وصول شده در سال گذشته رقمی بیش از رقم کنونی بود.