گروه مسکن - رکود ایجادشده در بازار معاملات مسکن که پس از رونق قابل‌قبول این معاملات در زمستان گذشته، بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی طی ماه‌های اخیر را تحت‌تاثیر قرار داد، در حالی به اعتقاد برخی مسوولان و کارشناسان، در حال عبور به سمت رونق نسبی در سال آینده است که به اعتقاد برخی دیگر از کارشناسان مقطع زمانی فعلی مقدمه ورود به دوران رکود شدید در بازار مسکن می‌تواند باشد.
این کارشناسان با این استدلال که شواهد و تجربه سیکل‌های قبلی رکود و رونق در بازار مسکن و همچنین شرایط بازارهای رقیب و مجموع اقتصاد کلان کشور رو به سمتی می‌رود که 2 سال آینده به‌طور قطع با دامنه دار شدن رکود در بازار مسکن، سال‌های رکود شدید در این بازار شروع خواهد شد، به سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان در بازارهای مختلف توصیه کردند: هم‌اکنون زمان خروج از بازار مسکن است و برای 2 سال آینده توصیه نمی‌شود که سرمایه‌گذاران به این بازار ورود کنند.
هادی کوزه‌چی، کارشناس اقتصادی و سرمایه‌گذاری در همایش فرصت‌های سرمایه‌گذاری سال 93 که به همت روزنامه «دنیای اقتصاد» برگزار شد، آغاز دوران رکود در بازار مسکن را به عنوان بهترین زمان برای فروش و آغاز دوران رونق را بهترین زمان خرید ملک برای سرمایه‌گذاران توصیه کرد.
وی در همایش بررسی فرصت‌های سرمایه‌گذاری در سال 93 خاطرنشان کرد: هم‌اکنون 92درصد ثروت خانوارهای ایرانی در بخش مسکن است؛ این در حالی است که تنها 8درصد ثروت خانوارها در بازارهای دیگر همچون طلا، ارز، خودرو، صندوق‌های پس‌انداز و... قرار دارد.
کوزه‌چی با پیش‌بینی دوران رکود شدید برای دو سال آینده بازار مسکن گفت: سرمایه‌گذاران در این بازار باید انتظار رکود بیشتر را طی سال‌های 93 و 94 داشته باشند و با آمار و اطلاعاتی که هم‌اکنون موجود است، نمی‌توان دید مثبتی از نگاه یک سرمایه‌گذار برای این بازار طی 2 سال آینده ترسیم کرد.
وی با طرح این سوال که اساسا ورود به بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران از چه نقطه‌ای باید آغاز شود، توضیح داد: سرمایه‌گذاران باید زمانی اقدام به سرمایه‌گذاری و خرید ملک کنند که رشد قیمت مسکن به اندازه سود بانکی متعارف یا به اندازه تورم باشد؛ یعنی آغاز دوره رونق مسکن که پس از آن انتظار افزایش بیشتر قیمت‌ها مطرح می‌شود. این مشاور اقتصادی ادامه داد: به این ترتیب برخلاف بسیاری از تصورها، مناسب‌ترین زمان برای خرید سرمایه‌ای در بازار املاک و مسکن زمانی نیست که قیمت ملک به کف قیمتی رسیده است؛ بلکه بهترین نقطه حتی برای شروع پروژه‌های ساختمانی آغاز دوره رونق است.
وی با تاکید بر اینکه بعید است در بازار معاملات املاک و مسکن در صورتی که اتفاق خاصی نیفتد تا دو یا سه سال آینده به اندازه سود بانکی سوددهی داشته باشیم، تصریح کرد: در سال 92 سرمایه‌گذاران در بازار املاک 40 درصد از سایر بازارها جا مانده‌اند.
کوزه‌چی به سرمایه‌گذاران توصیه کرد: توصیه می‌شود سرمایه‌گذاران در بازار املاک ابتدای دوران رکود از بازار خارج شده و حدود سه سال بعد؛ یعنی با نمایان شدن اولین نشانه‌های رونق در بازار ملک، اقدام به خرید کنند.
وی تصریح کرد: با این وجود بهترین سرمایه‌گذاری در بازار ملک را می‌توان در واحدهایی هزینه کرد که در بازار اجاره برد بیشتری دارند؛ یعنی واحدهای آپارتمانی معمولی و کم‌متراژی که در محدوده‌های مرکزی شهر قرار دارد و در بازار اجاره تقاضای مناسبی برای آنها وجود دارد.
کوزه‌چی سرمایه‌گذاری در بازار آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ را در دوره کنونی معقول ندانسته و عنوان کرد: درصد اجاره آپارتمان‌های لوکس در دوران رکود در مقابل آپارتمان‌های معمولی و کم‌متراژ نسبت به قیمت این واحدها کمتر است.
وی با بیان اینکه در سال 92 تا 94 در مقایسه با سایر بازارها ارزش سرمایه کسانی که در بازار ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند تقریبا نصف می‌شود، گفت: راحت‌ترین و بی‌دردسرترین مکان سرمایه‌گذاری برای کسانی که تمایل به انتقال سرمایه خارج شده خود از بازار ملک به سایر بازارهای سرمایه ندارند، پس‌انداز این سرمایه در بانک‌ها است.
سونامی ساخت مسکن در چهار سال!
کوزه‌چی با بیان اینکه طی چهار سال اخیر ساخت‌و‌ساز مسکن به صورت یک سونامی افزایش داشته است، خاطرنشان کرد: در تهران در چهار سال اخیر 900 هزار واحد مسکونی پروانه ساخت گرفت که حداقل 700 تا 800هزار مورد از این واحدها ساخته شده یا در حال تکمیل و ساخت است.
وی با بیان اینکه این تعداد واحد به معنای ساخت 160 میلیون مترمربع زیربنا است گفت: با احتساب یک میلیون تومان به عنوان متوسط ساخت هرمترمربع از این زیربنا، ساخت این واحدها 160 هزار میلیارد تومان هزینه نیاز دارد که این رقم به صورت سالانه 40 هزار میلیارد تومان می‌شود، یعنی 4 بر